Immobilier locatif : 3 raisons d’investir à Lille

Vous aimeriez d’investir dans l’immobilier locatif à Lille ? Vous avez raison : la capitale des Hauts-de-France cache de belles opportunités ! Et malgré une hausse des prix qui se poursuit, il existe encore des bons plans pour obtenir une rentabilité très correcte. Vous voulez savoir où investir dans cette jolie ville du nord de la France, connaître les prix au m2 et les rentabilités espérées ? Alors, découvrez tous nos conseils pour réaliser un investissement locatif à Lille.

Investir à Lille : un marché à forte demande locative

Des étudiants en nombre

Le gros avantage de Lille, c’est sa forte demande locative. On compte près de 70% de locataires dans la capitale des Hauts-de-France ! Ce qui n’est pas très étonnant quand on sait que plus de 22 % des habitants de la ville sont des étudiants. La bonne nouvelle, c’est que cette population estudiantine ne fait que s’accroître depuis les années 90. Aujourd’hui, pas moins de 180 000 étudiants vivent à Lille ! Bref, ce dont nous somme sûrs, c’est que la commune a la côte auprès des 18-25 ans !

Une situation géographique exceptionnelle

Lille a de quoi séduire les jeunes (et les moins jeunes d’ailleurs), grâce à sa situation géographique. En effet, la ville se trouve à un carrefour, à 1h15 de Londres, 1h de Paris ou encore 35min de Bruxelles. Lille se révèle être un excellent choix pour faire ses études et pour travailler.

Une attractivité économique réelle

L’arrivée massive des étudiants s’explique notamment par la création de nombreux pôles universitaires et de grandes écoles. Beaucoup d’entreprises et d’administrations s’y installent également depuis des années, ce qui attire aussi de jeunes travailleurs.

Investir à Lille : des prix au m2 relativement accessibles

Ce qui est bien dans le fait d’investir à Lille, c’est que la ville reste abordable, même dans l’hyper-centre. C’est donc par là qu’il faut regarder en priorité lorsqu’on cherche à investir à Lille. Dans les secteurs géographiques les plus prisés des étudiants, on trouve des studios et des deux-pièces qui valent entre 3 500 à 5 000 €/m². Par exemple, il est possible d’acquérir un petit studio bien placé pour moins de 80.000 €, hors frais de notaire et d’agence. Sinon, le prix moyen au m2 est de 2 725 € sur Lille. En 10 ans, les prix de l’immobilier lillois ont augmenté d’environ 20%. Néanmoins, cette localité reste encore un excellent endroit où investir. Profitez-en tant que les prix au m2 sont raisonnables !

Investir à Lille : une rentabilité intéressante selon les secteurs

Du fait de ses prix au m2 accessibles et de sa forte population estudiantine, les rendements locatifs sont intéressants à Lille. Les secteurs à viser sont les quartiers du Vieux-Lille, de République, Vauban ou encore Gambetta. On mettra particulièrement en avant le Vieux-Lille, charmant et très ancien, avec des taux de rendement aux alentours de 5,5 % nets. Opter pour un logement a rénover entièrement est la meilleure option pour faire croître sa rentabilité locative. A noter que le quartier Vauban, moins typique, peut aussi offrir de belles rentabilités à ses investisseurs. Les étudiants et jeunes travailleurs regarderont en priorité sur ces secteurs-là.

Vous connaissez maintenant les principales raisons pour investir à Lille. Vous êtes intéressé pour réaliser un investissement locatif sur cette ville ? N’hésitez pas à nous contacter pour être mis en relation avec l’un de nos chasseurs immobiliers !

Rénover son bien avec ImmocitiZ’

ImmocitiZ’ est une solution d’investissement locatif meublé et clé main. Ce qui veut dire que nous ne nous limitons pas à la recherche du bien idéal pour vous. Nos prestations vont encore plus loin, en intégrant notamment les travaux de rénovation et l’aménagement avant sa mise en location. Opérée par notre entreprise intégrée CréacitiZ’, la partie rénovation de notre solution vous permet un réel gain de temps et d’argent. Vous aimeriez savoir pourquoi il est intelligent de rénover son bien à louer avec ImmocitiZ’ ? Ne bougez pas : nous allons tout vous expliquer !

Rénover son bien : ImmocitiZ’ s’occupe de tout

Une meilleure maîtrise de la chaîne d’investissement

Grâce à notre entreprise intégrée CréacitiZ’, nous pouvons gérer à votre place les travaux et l’aménagement de votre bien. Créée en 2016, CréacitiZ’ est une entreprise crée par les deux fondateurs d’ImmocitiZ’ pour répondre aux besoins de ses investisseurs. Sa création nous permet d’offrir une solution d’investissement locatif meublé et clé en main à nos investisseurs. C’est un moyen d’optimiser toute la chaîne d’investissement, de l’achat aux travaux en passant par l’ameublement et le Service Après-Vente. Le but ? Faciliter encore plus l’accès à l’investissement locatif, parfois complexe et chronophage, surtout pour les néo-investisseurs ! Si cette option n’est pas obligatoire, nous vous la recommandons chaudement. D’ailleurs, 95% de nos investisseurs profitent aujourd’hui des services de CréacitiZ’ pour bénéficier d’une rénovation de qualité.

Une expérience au service des investisseurs

La rénovation des biens de nos investisseurs par nos soins leur est vraiment bénéfique. Car en matière de travaux, il est facile de tomber sur des professionnels peu scrupuleux, des retards de livraison ou encore des prix trop élevés. CréacitiZ’ gère entre une vingtaine et une trentaine de chantiers par mois, à l’aide d’équipes qualifiés et spécialisées.

Rénover son bien : les avantages à passer par ImmocitiZ’

Une rénovation de qualité

Chez CréacitiZ’, nous mettons en place des équipes françaises et européennes sur nos différents chantiers. Nous avons disposons d’une équipe par type de surface (maison, deux-pièces, studio, immeuble, etc). Ce qui veut dire que les professionnels connaissent parfaitement le type de surface sur laquelle ils travaillent. Ils sont ainsi plus rapides et produisent une rénovation encore plus qualitative. A savoir que nous disposons également d’une équipe spéciale, 100% française, sur les biens voués à la location saisonnière. Cette équipe est habituée des installations hôtelières et produit, pour les investisseurs ImmocitiZ’, un service très haut-de-gamme afin de correspondre aux attentes des locataires de courte durée.

Des délais de réalisation plus courts

Comme les équipes CréacitiZ’ connaissent parfaitement leur terrain de jeu et qu’elles sont très professionnelles, il y a rarement des retards dans la livraison du bien. En effet, tout est mis en œuvre pour que les délais soient respectés chez ImmocitiZ’. La raison à cela est évidente : en tant qu’investisseur, vous avez intérêt à louer rapidement votre bien, surtout si vous avez un crédit à supporter et qu’il n’est pas différé ! En moyenne, il nous faut entre 8 et 12 semaines pour rénover totalement un bien, toutes surfaces confondues. Pour les immeubles, en revanche, nos délais se situent entre 8 et 12 mois selon leurs tailles et le nombre de logements.

Des prix très intéressants

Vous vous en doutez : le gros avantage de passer par ImmocitiZ’ pour la partie travaux et aménagement, c’est le prix ! Alors que les prix du marché oscillent généralement entre 1000 et 1200 € le m2 pour rénover son bien, grâce à CréacitiZ’, nous pouvons vous proposer une rénovation à neuf pour seulement 750 à 950 € le m2. Ça fait une belle différence ! Et c’est pareil pour le mobilier. Tout est négocié pour vous obtenir les meilleurs prix.

Un aménagement complet

Concernant l’aménagement, ImmocitiZ’ se charge de fournir tout le mobilier requis pour obtenir le statut de location meublée (loi Alur). Là aussi, vous gagnez du temps. On sait exactement ce qu’il faut disposer dans le logement pour que le locataire n’ait plus qu’à poser ses valises !

Un Service Après-Vente réactif

Votre locataire constate un souci après la rénovation de votre bien ? Ce n’est pas un problème : l’équipe CréacitiZ’ peut intervenir sous 24h à 48h selon sa gravité. En temps normal, ce serait à vous de rappeler le prestataire pour intervenir chez votre locataire. Avec ImmocitiZ’, vous n’avez pas non plus à gérer le Service Après-Vente !

Un gain de temps pour vous

Imaginez tout le temps que vous gagnez à déléguer la partie rénovation à ImmocitiZ’ ! En passant par nous, vous vous évitez des semaines de travail dans le logement ou encore de recherche de prestataires et de suivi de chantier ! Avec ImmocitiZ’, vous obtenez simplement un compte-rendu hebdomadaire de l’avancée des travaux par email et par téléphone par notre coordinateur travaux. Bien entendu, êtes invités à venir voir le bien à la fin des travaux et une fois avec l’ameublement terminé.

Vous savez maintenant pourquoi il est intelligent de confier à ImmocitiZ’ la rénovation de votre bien ancien dans le cadre de votre investissement locatif. Vous aimeriez nous parler de votre projet ? Nous sommes à votre disposition !

Emprunter sans apport pour son investissement locatif

Vous cherchez à vous construire un patrimoine immobilier et vous avez raison, investir dans la pierre peut être très rentable et comporte de nombreux avantages. C’est d’ailleurs l’investissement préféré des Français. Il est conseillé, pour améliorer la rentabilité, de profiter du fameux effet de levier en empruntant sans apport personnel. Ce type de prêt permet en effet de continuer à faire fructifier son épargne tout en achetant un bien pour en tirer un revenu locatif. Bien souvent, les mensualités sont amorties par le montant du loyer. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux.

En collaboration avec Pretto, courtier immobilier 100 % gratuit, nous avons choisi de vous détailler ce type d’emprunt.

1 – Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?

L’apport personnel

Pour construire un bon dossier pour une demande de financement, on vous demandera généralement d’apporter une partie, voir l’intégralité, de votre épargne. C’est l’apport personnel. Il sert de “garantie” pour les banques et leur prouve que vous savez épargner. Un budget immobilier se compose de votre apport personnel et du montant emprunté. Vous pouvez choisir d’apporter une somme plus ou moins importante pour constituer votre apport. Elle aura un impact direct sur le taux de votre crédit immobilier.

L’apport sert à rassurer la banque, mais surtout à financer les frais qui ne seraient pas récupérables en cas de défaut de paiements : les frais de notaire et de garantie majoritairement. Ces frais s’élèvent à environ 10 % du coût total auxquels s’ajoutent 10 % supplémentaires en gage de sécurité.

Pour un investissement locatif, il est plus intéressant de conserver son épargne pour investir. En effet, en la conservant, vous pouvez continuer à faire fructifier votre épargne alors que votre bien loué s’auto-finance. Les banques l’ont bien compris, c’est pour cette raison qu’elles proposent dans certains cas un prêt à 110 %, c’est à dire sans apport.

Sous quelles conditions ?

Les banques n’accordent pas systématiquement des prêt sans apport. Il y a trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas présenter d’apport pour leur crédit immobilier.

Les primo-accédants : pour les banques, vous n’avez pas encore eu le temps de vous constituer une épargne importante.

Les particuliers épargnants : vous avez beaucoup d’épargne ? Des produits de défiscalisation ? Comme évoqué plus haut, si les taux rémunérateurs de votre épargne sont plus importants que le taux d’intérêt proposé, il vaut mieux garder son épargne.

Les investisseurs : vous avez plus de chances que la banque accepte votre demande de crédit immobilier sans apport si c’est pour un investissement locatif. Dans ces cas là, plus vous empruntez, plus votre bénéfice foncier augmente et donc leur base imposable aussi. Nous verrons plus bas les avantages fiscaux d’un emprunt sans apport.

Si votre taux d’endettement après emprunt est assez bas, vous n’aurez pas trop de problèmes à emprunter sans apport. Sachez que vos revenus locatifs seront pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul de votre endettement, pour pallier les risques potentiels.

2 – Quels avantages à emprunter à 110 % ?

Profiter de l’effet de levier

L’effet de levier qu’est-ce que c’est ? C’est une notion financière qui permet de s’enrichir en s’endettant. Ce fameux mécanisme permet d’alléger vos charges tout en augmentant la rentabilité de l’investissement locatif. En d’autres termes, c’est quand le coût de votre emprunt est inférieur à la rentabilité de votre investissement.

Les loyers que vous percevez vous permettent de rembourser votre crédit. Vos liquidités, quant à elles, restent intouchées et continuent de vous rapporter de l’argent. Vous êtes également protégé par l’assurance emprunteur. S’il vous arrive quelque chose, votre bien sera légué intégralement payé. C’est un très bon moyen de se constituer très rapidement un patrimoine immobilier important.

En plus de ça, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel. Tant que vous serez endetté, vous payerez moins d’impôts. Il est donc très intéressant d’en profiter en faisant financer son achat au maximum.

Profiter de la défiscalisation

Comme nous avons pu le voir, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles du loyer que vous percevez. Les déductions sont différentes si vous louez votre bien meublé ou non :

Location vide : en plus des intérêts, vous pouvez dans ce cas déduire les travaux réalisés de vos loyers. Si ces charges sont supérieures au montant du loyer, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Le total de vos revenus est réduit, ce qui réduira vos impôts.

Voici une liste non-exhaustive des frais que vous pouvez réduire :
● Frais de gestion
● Primes d’assurance loyers impayés
● Provisions pour charges de copropriété
● Travaux d’amélioration, entretien et réparations
● Intérêts d’emprunts

Location meublée : Vous pouvez choisir entre le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le régime de location professionnel (LMP). Pour la LMNP, vous pouvez déduire les charges et amortissements de vos revenus locatifs qui ne seront donc pas assujettis aux impôts. Pour la LMP, vous créez un déficit foncier en déduisant vos charges et pouvez donc réduire vos impôts.

Vous avez aussi des lois qui encouragent l’investissement dans le neuf comme la Loi Pinel. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre les 21 % de votre investissement total suivant la durée de la location.

investir dans une location meublée ou vide

Location meublée ou vide : que choisir pour réussir son investissement locatif ?

C’est un fait : investir dans l’immobilier locatif est à la portée de tous. Cependant, il ne suffit pas d’avoir quelques économies de côté pour se lancer et espérer gagner beaucoup avec un investissement dans la pierre. En effet, en matière d’investissement locatif, nombreux sont les paramètres auxquels il faut prêter attention si vous souhaitez obtenir la meilleure rentabilité possible. Bien sûr, il faut choisir le bon emplacement, la surface adéquate, la stratégie locative qui convient le mieux à votre projet. Mais pas seulement. Par exemple, le fait de réaliser un investissement en location meublée ou vide n’aura pas forcément les mêmes avantages. Vous ne savez pas s’il vaut mieux aménager ou pas votre bien à louer ? Ça tombe bien : on fait le point sur les avantages de la location meublée et la location vide.

Location meublée ou vide : pourquoi faire la différence ?

Comme on le répète régulièrement, l’objectif d’un investissement locatif est d’être rentable. Ainsi, choisir de meubler ou non votre location aura une incidence sur sa rentabilité. C’est pourquoi il est indispensable de savoir faire la différence entre ces deux types de location immobilière. Par exemple, le type de bail, la gestion ou la fiscalité ne seront pas les mêmes.

Location meublée ou vide : les avantages de chaque option

Les avantages de la location meublée

Une location meublée est un logement où le locataire n’a pas besoin d’apporter ses meubles. Ce type de location doit lui permettre de vivre, dormir, manger de façon convenable, en apportant seulement ses effets personnels. Il faut savoir que pour décrocher le statut de location meublée, il est indispensable de fournir tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne au locataire. La liste du mobilier est fixée par décret.

Côté fiscalité

Les revenus générés par une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce qui veut dire qu’il est possible de se faire exonérer fiscalement d’une partie de ses revenus. En effet, en optant pour le régime micro BIC, vous bénéficiez de 50% d’abattement sur les recettes générées, si elles ne dépassent pas 70 000 € par an. En revanche, si les charges liées à votre location meublée est supérieure à cet abattement de 50%, il veut mieux passer au régime réel. En louant un meublé, sous statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous ne payez pas de charges sociales et profitez d’une fiscalité allégée. Pour en savoir plus sur ce statut, nous vous conseillons de lire notre article sur le sujet.

Côté bail et loyers

Le deuxième gros avantage de la location meublée, c’est la flexibilité du bail. Au lieu des 3 ans imposés pour une location vide, le bail d’une location meublée est d’1 an. Il est reconductible tacitement par période annuelle. Pour un étudiant, le bail peut même durer 9 mois sans reconduction tacite. Le préavis donné par le bailleur est de 3 mois pour une location meublée. A l’inverse, elle est d’1 mois pour le locataire. Bien sûr, ce qui nous intéresse également avec la location meublée, c’est la possibilité de fixer librement les prix des loyers.

Les avantages de la location vide

Une location vide est une location que le locataire doit aménager lui-même s’il veut pouvoir y vivre décemment.

Côté gestion du bien

Vous l’avez compris : avec la location vide, votre implication n’est pas la même que pour une location meublée. Vous n’avez pas à fournir le mobilier du logement, ce qui vous évite également les éventuels coûts liés aux dégradations des locataires. Un vrai gain de temps et d’argent !

Côté bail

L’avantage de la location vide, c’est qu’elle offre plus de stabilité et de sécurité à l’investisseur. Le bail pour une location vide est de 3 ans contre 1 an pour une location meublée. Mais ce n’est pas tout. Vous avez 6 mois de préavis pour donner congé au locataire. A l’inverse, il dispose de 3 mois pour quitter le logement s’il souhaite partir (1 mois dans certaines zones géographiques, dites « tendues »). En bref, la location vide est idéale pour éviter la valse des locataires et ainsi garder l’esprit tranquille.

Comme vous le voyez, la location vide offre un confort non négligeable à l’investisseur. Cela permet d’éviter un fort turn-over de locataires et de s’économiser du temps sur les démarches administratives. Néanmoins, si l’on regarde uniquement du point de vue de la rentabilité, c’est bien la location meublée qui l’emporte. Les avantages fiscaux sont si importants qu’il serait dommage de s’en priver ! Et chez ImmocitiZ’, c’est bien ce qui nous intéresse : vous proposer les biens et les stratégies locatives les plus rentables qui soient. N’hésitez pas à nous contacter pour votre projet d’investissement locatif !

optimisation du rendement de son investissement locatif

5 conseils pour optimiser son rendement locatif

En matière d’investissement locatif, la recherche d’un bon rendement est essentielle. Récemment sur le blog, nous vous parlions de ce qu’est un bon rendement locatif. En effet, trouver l’emplacement et le bien idéaux ou encore choisir la bonne stratégie d’investissement ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Cela peut vous apporter une belle rentabilité, certes. Mais sachez qu’elle peut encore être améliorée même plusieurs années après l’achat. Nous allons aujourd’hui vous donner 5 conseils pour améliorer encore le rendement de votre investissement locatif.

Rendement locatif : choisissez le bon régime d’imposition

La différenciation des types de locations

La première chose à penser pour optimiser son rendement locatif est d’opter pour le bon régime d’imposition pour déclarer votre investissement. Mais avant cela, il convient de différencier la fiscalité d’une location meublée (ce que nous vous proposons chez ImmocitiZ’) de celle d’une location vide. La location meublée relève de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que la location vide dépend de la catégorie Revenus Fonciers.

Le choix entre deux statuts d’imposition

Il faut ensuite savoir que la déclaration de ses revenus locatifs et le statut d’imposition dépend du montant des loyers que vous touchez. Avec la LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel), vous pouvez choisir entre deux statuts d’imposition. la déclaration au micro-foncier, ou la déclaration au réel. Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement fiscal à hauteur de la moitié de vos recettes. Avec le réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges (travaux, frais bancaire, etc).

Le statut privilégier pour optimiser son rendement locatif

Évidemment, c’est le régime du micro-foncier qui séduit souvent de prime abord. Il est beaucoup plus simple à gérer et vous évite de longs calculs. Mais le problème, c’est que cette option n’est pas forcément la plus avantageuse. Ce qui est surtout vrai au début de votre investissement locatif. Car, c’est à ce moment-là que vous avez le plus de dépenses. Le calcul n’est pas compliqué : pour que le statut du micro-foncier soit rentable pour vous, il ne faut pas que les charges engendrées par votre investissement locatif soient supérieures à 30% du montant des loyers. Or, quand on cumule les coûts liés aux travaux de rénovation, les charges d’acquisition et de gestion du bien ou encore les frais d’emprunt, on dépasse bien souvent ces fameux 30 %. C’est là qu’il devient plus avantageux d’opter pour un régime au réel afin de pouvoir déduire tous ces frais qui nuisent à votre rentabilité.

Rendement locatif : évitez les systèmes collectifs dans votre bien

Vous avez réalisé un investissement locatif en copropriété ? Faites attention aux charges communes ! Bien sûr, certaines sont incontournables. L’entretien des parties communes, le ravalement des façades sont des dépenses qui ne peuvent pas être individualisées. Néanmoins, il est possible d’optimiser son rendement locatif en passant par exemple par un système de chauffage propre au logement. Si le chauffage est collectif, vous pouvez très bien envisager des travaux afin d’équiper l’appartement d’un système individualisé. Ainsi, en ayant une meilleure visibilité concernant la consommation des locataires, vous pourrez à termes réaliser des économies non négligeables sur ce poste de dépenses.

Rendement locatif : réalisez des travaux de rénovation

Une bonne façon de s’éviter des frais inattendus, c’est d’entreprendre des travaux de rénovation. En proposant un bien rénové à neuf, avec de nouveaux systèmes d’électricité, de chauffage, des appareils électroménagers neufs, vous vous éviterez ainsi des problématiques de panne. Il faut savoir qu’un logement en très bon état vous épargnera beaucoup de réparations, néfastes pour votre rendement locatif. Ces travaux de rénovation ont un coût, certes, mais sachez que vous pourrez les déduire si vous optez, comme on l’a vu plus haut, pour un régime au réel.

Rendement locatif : optimisez votre crédit immobilier et vos assurances

Vous n’avez pas encore investi dans la pierre ? Sachez qu’il est préférable, pour améliorer sa rentabilité, d’emprunter plus sur plus longtemps. Si vous avez investi il y a plusieurs années, il est probable que votre taux d’intérêt soit bien supérieur aux taux pratiqués actuellement par les banques. Comme vous le savez, ils sont particulièrement bas en ce moment. Alors, pourquoi ne pas en profiter pour prendre rendez-vous avec votre banquier pour renégocier votre crédit immobilier ? Cela vous permettrait de bénéficier d’un taux plus faible et de mensualités raccourcies qui amélioreraient votre rendement locatif ! N’oubliez pas également qu’il vous est possible de renégocier vos contrats d’assurance. Vous pouvez faire jouer la concurrence afin de chercher la solution la moins chère ! Au final, toutes ces économies cumulées sont bonnes pour la rentabilité de votre investissement locatif.

Rendement locatif : séparez la location de l’appartement et du parking

Ce conseil concerne principalement les personnes investissant dans le cadre du dispositif Pinel. Comme vous le savez peut-être, il existe un plafonnement des loyers par l’état en fonction des zones géographiques où vous investissez. Ce qui veut dire qu’il peut arriver que les montants des loyers soient inférieurs à ceux pratiqués par le marché. Nous sommes bien d’accord sur le fait que cela attire davantage de candidats à la location. Seulement voilà : votre rentabilité locative peut être affectée. Alors, pour changer la donne et obtenir un meilleur rendement locatif, le mieux reste encore louer le parking attenant au bien en créant deux baux.

Voilà, vous savez maintenant comment optimiser encore davantage votre rendement locatif. Si vous avez des questions sur le sujet, n’hésitez pas à contacter notre équipe !

emprunter pour un investissement locatif

Investissement locatif : obtenir un prêt bancaire

Vous songez à réaliser un investissement locatif ? Comme nous l’avons déjà vu, il est préférable de recourir au prêt bancaire pour financer son investissement. Cela vous permet de bénéficier de l’effet de levier : plus vous investissez d’argent, plus il vous rapporte. Cependant, décrocher un prêt auprès des banques n’est pas toujours évident ! Elles sont attentives à un certain nombre de points que nous allons étudier ensemble dans ce nouvel article.

L’investissement locatif et les banques

La démarche pour emprunter dans le but de réaliser un investissement locatif est en fait la même que pour un prêt classique. La vraie différence, c’est que si vous êtes déjà endetté par ailleurs (remboursement d’une résidence principale, par exemple), vous cumulerez deux prêts. Cela veut que vous devez être capable de vous endetter encore davantage et que votre bien doit être le plus rentable possible.

Investissement locatif : pourquoi emprunter ?

Pour bénéficier de l’effet de levier

L’effet de levier est une technique d’autofinancement dont l’objectif est d’emprunter afin d’acquérir des actifs. Il permet de développer rapidement son patrimoine. Les taux étant bas actuellement, il est facile d’effectuer de très belles opérations. Il est d’ailleurs souvent plus avantageux de passer par un emprunt pour son investissement locatif que d’utiliser son épargne.

Pour déduire le coût de l’emprunt

Lorsque vous faites un prêt dans le cadre d’un investissement locatif, il faut savoir que vous pouvez déduire les intérêts liés à cet emprunt. Mais attention : le calcul de ces déductions se fait selon la nature de l’investissement. Si vous optez pour une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), les frais bancaires seront déductibles de vos revenus locatifs. Si vous êtes un loueur professionnel, c’est de vos revenus globaux dont seront déduits ces frais. Pour une location vide, ils seront déductibles des revenus fonciers.

Investissement locatif : comment obtenir un prêt ?

Calculez votre taux d’endettement

La première chose sur laquelle il faut se pencher, c’est votre capacité de remboursement. La banque sera intransigeante là-dessus. Il faut aussi que vous puissiez démontrer que vous êtes solvable et que vous possèdez la capaciété d’endettement. Le plus souvent, on vous demandera de démontrer que vous avez des revenus réguliers. Ensuite, c’est simple. Pour emprunter, vous ne pouvez pas dépasser 33% de taux d’endettement par rapport à vos revenus. En principe, en tout cas. Car cela dépend dépend aussi de la hauteur de vos revenus. Le banquier regarde surtout l’argent qu’il vous reste en fin de mois, une fois vos crédits et loyers éventuels payés (si vous investissez en étant locataire en parallèle).

Estimez la rentabilité de l’investissement

La banque regardera également la rentabilité de votre futur investissement locatif. Assurez-vous de lui présenter un dossier solide avec vos calculs de rendement. Pour savoir ce qu’est un bon rendement et comment faire les calculs, n’hésitez pas à lire notre article sur le sujet.

Choisissez le bon logement

Avant de réaliser un investissement locatif, il est indispensable de prêter attention à plusieurs points. Préférez un bien ancien, à rénover totalement. Il sera moins cher et plus facile à négocier. Et vous pourrez notamment déduire les travaux selon le régime d’imposition que vous choisirez. Optez également pour un secteur géographique central, où la demande est forte. Cela vous permettra d’éviter les vacances locatives. Pour attirer plus de candidats à la location, il est préférable de choisir les biens immobiliers proches des écoles, des transports et des commerces. A noter qu’en général, les biens avec les plus petites surfaces sont plus rentables. La banque sera attentive a tous ces détails. C’est grâce à ces informations qu’elle pourra juger si votre investissement est sûr.

Vous avez des questions sur le financement de votre investissement locatif ? Nous répondons à toutes vos questions chez ImmocitiZ’, n’hésitez pas à nous contacter !

investissement locatif home staging

Investir dans le locatif : le Home Staging pour louer facilement son bien

Vous souhaitez investir dans le locatif ? Vous aimeriez proposer un logement bien rénové et décoré à votre futur locataire ? C’est une excellente idée : le remettre au goût du jour va notamment vous permettre d’attirer davantage de candidats à la location, et de le louer plus cher. Pour cela, il n’existe rien de mieux que le Home Staging ! Vous ne savez pas exactement ce que c’est et comment le mettre en pratique ? Ne bougez pas : on va tout vous expliquer !

Investir dans le locatif : utiliser le principe Home Staging

Aujourd’hui, dans certaines zones dites tendues, les candidats ont le choix entre de nombreuses offres de location. Résultat : ils sont de plus en plus exigeants sur les biens. Alors, pour faire face à cette situation, des décorateurs professionnels se sont mis à innover. C’est là qu’ils ont créé le principe du Home Staging. Une technique très intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif puisqu’elle a pour but de valoriser davantage le bien à moindre frais. C’est bien simple : votre logement à louer doit permettre aux locataires potentiels de pouvoir se projeter dedans. Inutile de vous expliquer pourquoi il est rédhibitoire de proposer une décoration obsolète avec un mobilier datant d’une autre époque. Les visiteurs n’auront qu’une envie : partir en courant ! Non : votre bien doit être le plus séduisant possible sans avoir de style trop marqué ! Il faut généralement quelques minutes à un futur locataire pour se décider. C’est peu, quand on y pense !

Investir dans le locatif : mettre en pratique le Home Staging

Grâce au principe du Home Staging, vous pourrez mettre en avant les atouts de votre bien à louer, en jouant notamment sur l’espace et sur la lumière. N’oubliez pas : l’objectif est que le visiteur puisse se projeter au premier coup d’œil dans les lieux !

Des principes simples de décoration à appliquer facilement

La base du Home Staging est de proposer une décoration épurée. Avec des murs blancs, un sol vinyle tout neuf ou un parquet ancien restauré, des meubles sobres, modernes et simples, des espaces rangés, optimisés et propres, vous êtes sur la bonne voie ! Veillez aussi à ne rien personnaliser. Soyez le plus neutre et le plus sobre possible dans votre choix d’aménagement. Il est important de ne rien laisser au hasard. Ainsi, pensez à changer les ampoules, à cacher les fils qui pendent ou qui dépassent, à reboucher les éventuels trous… C’est simple : le logement doit apparaître comme neuf même s’il est vieux !

Un Home Staging réussi est peu coûteux

Vous n’avez pas besoin de casser votre tirelire pour offrir un bien au goût du jour à votre locataire ! D’ailleurs, un Home Staging efficace, c’est faire le mieux avec le moins. Ce qui est très malin quand il s’agit d’investir dans le locatif : moins les travaux de rénovation et la décoration vous coûtent cher, plus vous optimisez votre investissement.

Et voilà, vous savez maintenant pourquoi et comment recourir au Home Staging pour louer plus facilement votre bien. Sachez que chez ImmocitiZ’, nous nous occupons aussi de valoriser votre bien immobilier en y effectuant des travaux et un aménagement spécifique. Vous pensez à investir dans le locatif ? Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions, n’hésitez pas à nous solliciter !

investir dans l'immobilier locatif

Immobilier locatif : dans quelle surface investir ?

Ca y est, vous êtes prêt à investir dans l’immobilier locatif. Seulement voilà : vous ne savez pas encore quelle surface choisir pour votre premier investissement. Faut-il acheter un studio, un appartement deux pièces ou une surface plus grande ? Quelle est la solution la plus rentable, la moins risquée, la plus fiable dans le temps… ? C’est ce que nous allons voir dans cet article !

Immobilier locatif : investir dans une petite surface

La règlementation sur la surface

Tout d’abord, il faut savoir qu’on ne peut pas investir dans n’importe quelle petite surface. Il existe une règlementation sur le sujet. Certaines limites inférieures ne peuvent pas être dépassées. Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une petite surface, il faudra veiller à ce que la pièce principale fasse un minimum de 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Le volume habitable du logement devra également faire un minimum de 20 m3. Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ben sûr, le bien que vous louez doit être décent. Il doit notamment disposer d’eau potable, d’un coin cuisine, de sanitaires et offrir une solution de chauffage.

Des coûts moins élevés

Cela paraît évident, mais c’est bien de le rappeler : une petite surface coûte moins cher à acquérir et à entretenir. La taxe foncière et les charges de copropriété (calculées selon le nombre de m2) sont également beaucoup plus faibles que pour un logement plus spacieux. La seule différence se trouve au niveau du prix au m2. Plus la surface est petite, plus le prix au m2 est élevé.

Un risque pouvant être réparti

Investir dans une petite surface engage moins de capital et génère aussi moins de dettes. Cela peut donc vous permettre d’investir dans d’autres petites surfaces à côté. Cette technique est idéale pour diminuer ou répartir le risque sur plusieurs biens.

Une rentabilité plus forte

Investir dans une chambre d’étudiant ou un studio est généralement un bon plan en termes de rentabilité. Elle tourne souvent autour de 8% annuel brut, alors qu’une plus grande surface habitable atteint environ 5%. Bien sûr, cela dépend aussi du lieu où l’on choisit d’investir.

Une gestion locative plus lourde

En revanche, les petites surfaces ont l’inconvénient d’avoir une gestion locative plus prenante accompagnée d’un risque plus important de vacance locative. Et cela est tout à fait normal : les chambres d’étudiants et les studios font souvent face à un fort turn-over qui implique des entrées et sorties très fréquentes. Et lorsqu’on ne sait pas le gérer et/ou qu’on n’investit pas dans une zone suffisamment demandée, le risque de vacance locative est réel et peut faire perdre une partie de sa rentabilité. Ce problème peut néanmoins être évité avec l’acquisition d’un studio dans un quartier étudiant ou en faisant appel à une société de gestion locative (un service que nous proposons également chez ImmocitiZ’).

Immobilier locatif : investir dans une grande surface

Des locataires plus stables et plus vigilants

Le grand avantage des plus grands logements, c’est qu’ils offrent plus de stabilité en matière de bail. En effet, ils sont occupés par des couples ou des familles qui n’envisagent pas forcément de déménager tous les ans. Il y a donc beaucoup moins de vacances locatives, un vrai atout pour les investisseurs ! Le risque d’impayé est aussi plus rare (le couple est solidaire dans le paiement des loyers) et les logements sont généralement mieux entretenus par les locataires.

Des coûts plus élevés et une moindre rentabilité

Qui dit plus grande surface, dit forcément plus chère à l’achat mais aussi plus fortement taxée. Les charges de copropriétés deviennent également plus élevées. Résultat ? Les coûts étant plus importants, la rentabilité locative est moindre (de 3 à 4% en moyenne).

En conclusion, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif rentable mais peu coûteux, le choix de la petite surface est assez évident ! Vous aimeriez vous aussi investir ? Contactez-nous vite, nous serons ravis d’écouter votre projet d’investissement locatif et de vous conseiller.

investir dans locatif avec immocitiz

Investissement locatif : le parcours de l’investisseur chez ImmocitiZ’

Vous pensez à réaliser un investissement locatif prochainement ? Vous vous demandez ce qu’il se passe lorsqu’on fait appel à une société d’investissement locatif ? Alors, vous êtes au bon endroit : nous allons vous expliquer en détail le parcours de l’investisseur chez ImmocitiZ’.

Investissement locatif : le rendez-vous avec ImmocitiZ’

Avant de vous accompagner dans votre investissement locatif, nous avons besoin de cerner de vos attentes à l’occasion d’un rendez-vous. Cela nous permet de définir votre profil et la stratégie d’investissement à mettre en place. Nous pouvons vous accueillir toute la semaine dans nos bureaux parisiens, au 3 rue de Duras, Paris 8e.

Investissement locatif : après le rendez-vous avec ImmocitiZ’

La rencontre avec le courtier

Une fois le rendez-vous passé, vous pourrez contacter notre courtier partenaire afin de valider votre financement. Ce service est offert par la maison. Cette démarche vous permettra de savoir sur quels types de biens vous pouvez vous positionner en tant qu’investisseur.

Le travail du chasseur immobilier

Votre chasseur immobilier se met à chercher le bien idéal, selon votre profil d’investisseur. A ce moment-là, il est important de vérifier régulièrement vos emails : nos opportunités d’investissement partent très vite. Il vaut mieux être réactif ! Vous êtes séduit par l’une des propositions de votre chasseur ? Positionnez-vous dessus et laissez-le faire : il a toutes les clés pour avancer sur le projet d’investissement.

Investissement locatif : quand le projet avec ImmocitiZ’ est validé

Le compromis de vente

Avant le compromis, il ne faut pas oublier de provisionner le montant du séquestre. Il s’agit en fait d’une somme qui reste bloquée chez le notaire et qui vient en déduction du prix de vente. C’est une sorte d’acompte représentant généralement 5% du prix du bien. Si vous financez 100% du projet via un emprunt, vous récupérez cette somme au moment de la signature de l’acte authentique.

À la sortie du compromis, vous devrez recontacter notre courtier partenaire ou votre organisme bancaire afin de valider votre offre de financement. L’objectif derrière ça ? Récupérer rapidement votre attestation de financement qu’il faudra transmettre à votre chasseur. C’est lui qui se chargera ensuite de la transmettre au notaire. Ben sûr, n’oubliez pas de demander un différé de 3 mois pour les travaux de rénovation !

Dix jours avant d’être officiellement propriétaire

Vous devez souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant). Cette assurance a vocation à vous couvrir en cas de dommages dans votre appartement. Le locataire, une fois qu’il aura été trouvé, devra souscrire une assurance habitation. Deux assurances valent mieux qu’une. Et c’est obligatoire aux yeux de la loi ! Ouvrez ensuite un contrat EDF. En effet, lors des travaux de rénovation, nos équipes ont besoin de machines, d’eau chaude pour le café etc. Par la suite, lorsque le locataire sera en place, celui-ci reprendra votre contrat et se chargera de régler sa consommation.

Investissement locatif : une fois propriétaire grâce à ImmocitiZ’

A la sortie de chez le notaire

Vous venez d’entrer dans le clan fermé des investisseurs en immobilier locatif : félicitations à vous ! Lors de la remise des clés chez le notaire, vérifiez bien que vous les avez toutes, notamment celle de la boîte aux lettres. Nous ne chiffrons pas la refonte des clés dans le devis initial. Alors s’il en manque, nous devrons intervenir et vous répercuter le coût de refonte / installation d’une nouvelle serrure. Si ce n’est pas déjà fait, il faudra nous envoyer les devis « CréacitiZ’ » signés ainsi que l’attestation de TVA réduite. C’est très facile à remplir et cela vous fait bénéficier d’un taux de TVA à 10%.

Pendant et après les travaux de rénovation

Une fois le chantier commencé, vous recevrez régulièrement un suivi des travaux par email. À la fin de celui-ci, lorsque l’appartement sera meublé, vous pourrez venir le voir avant sa mise en location. On espère d’avance qu’il vous plaira !

Investissement locatif : la mise en location avec ImmocitiZ’

La commercialisation du bien

En principe, si vous avez bien lu nos dossiers de vente, vous devez savoir que nous préconisons un loyer correspondant à la rentabilité que nous proposons. C’est celui-ci qui sera indiqué pour la commercialisation de votre bien. Pendant plusieurs années, c’était ImmocitiZ’ qui s’occupait de la partie commercialisation. Aujourd’hui, dans un souci de perfection et de productivité, nous avons noué un partenariat avec l’un des acteurs les plus innovants du marché. Ce qui veut dire que l’ensemble du process de location est dématérialisé, simplifié et harmonisé. De la visite du logement à l’étude des dossiers, tout se passe en ligne. Le but est d’atteindre le maximum de candidats potentiels présentant les meilleures garanties possibles. Le but ? S’assurer de louer rapidement et sereinement en évitant les vacances locatives.

La signature du bail avec le locataire

Nous sélectionnons différents candidats à la location et c’est à vous que revient la décision finale. Une fois le locataire idéal trouvé, nous rédigeons le bail et le faisons signer par les parties. Nous occupons de la souscription de GRL, et si vous la souhaitez, nous pouvons réaliser l’état des lieux d’entrée.

La gestion du bien

Pourquoi nous déléguer la gestion de votre bien ? Tout simplement pour garder l’esprit tranquille. Nous nous occupons de la collecte des loyers, du quittancement, de la révision des loyers et des charges, des interventions techniques et bien d’autres choses.

Vous connaissez maintenant le parcours de l’investisseur chez ImmocitiZ’ ! Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement locatif chez ImmocitiZ’ et obtenir un rendez-vous avec notre équipe ? Contactez-nous sans plus attendre… nos nombreux biens rentables vous attendent chez nous !

immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport : pourquoi faire ce choix ?

Avez-vous déjà pensé à investir dans un immeuble de rapport ? On parie que non ! Pour la plupart de néo-investisseurs, le premier investissement locatif se fait souvent avec l’achat d’un studio ou d’un petit appartement. Et c’est normal : acquérir ce type de bien est souvent moins coûteux et avec une bonne stratégie, il est possible d’en tirer une rentabilité très correcte. Mais le souci avec le fait d’investir dans un studio, c’est qu’avec le poids du crédit, les revenus nets deviennent réellement intéressants à partir du moment où le bien est totalement autofinancé. Vous n’avez pas envie d’attendre 10, 15 ou 20 ans (soit la fin du crédit) pour récolter les fruits de votre investissement ? Il existe une autre solution : investir dans un immeuble de rapport ! Nous allons vous expliquer pourquoi ce choix peut être très rentable.

Les avantages à investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport : des prix et une marge de négociation très intéressants

Investir dans un immeuble de rapport, c’est investir dans plusieurs lots en même temps. Ça fonctionne un peu comme n’importe quel produit : plus on en achète, moins c’est cher. Eh oui : les économies d’échelle s’appliquent aussi au monde de l’immobilier. Le prix au m2 par unité est donc souvent plus intéressant. Puis, ce n’est pas tout ! Un bâtiment entier étant plus coûteux qu’un appartement seul, les acheteurs potentiels se bousculent moins, ce qui le rend plus facilement négociable. Vouloir acquérir un immeuble de rapport, c’est être en position de force. Et c’est particulièrement le cas s’il s’agit d’un immeuble à rénover entièrement.

Investir dans un immeuble de rapport : une meilleure rentabilité et un autofinancement plus rapide

Investir dans un immeuble de rapport, c’est posséder plusieurs lots à louer. Et ce sont ces multiples locations qui permettent de l’autofinancer plus rapidement. L’idée derrière cela est celle-ci : plus vous faites travailler une grosse somme d’argent, plus elle peut rapporter vite ! Le crédit se rembourse plus rapidement. Pourquoi les investisseurs choisissent-ils d’investir dans un immeuble de rapport ? Tout simplement parce que qu’ils peuvent percevoir des rendements locatifs plus élevés. Le calcul est rapide : le m2 est plus faible car on achète en gros tout en négociant, les frais sont moins élevés (frais de dossier d’emprunt, assurances, frais de notaire, etc) et certains frais n’existent plus (ceux du syndic). Pourtant, les loyers sont sensiblement les mêmes que ceux des logements voisins. Et quand on rencontre un problème d’impayé, ça ne met pas forcément en danger la pérennité de l’investissement. Autre avantage appréciable : être seul propriétaire d’un bâtiment entier, c’est pouvoir décider de tout soi-même concernant les travaux et l’entretien.

Les inconvénients à investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport : le risque est plus fort

Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très technique. Cela veut dire qu’en cas d’erreurs, le risque ne pèse pas que sur un seul appartement mais sur tout l’immeuble. Imaginez qu’un locataire soit insupportable et fasse fuir tous les autres locataires, que les travaux de rénovation du bâtiment soient bien plus importants que prévus, que l’emplacement géographique ne soit pas si bon en fin de compte…Ce sont autant d’éléments qui constituent un risque pour la rentabilité de votre investissement.

Investir dans un immeuble de rapport : un crédit plus difficile à obtenir

Investir dans un immeuble de rapport, c’est se confronter à quelques potentielles difficultés au niveau des crédits immobiliers. Il s’agit d’un premier achat ? Votre crédit risque d’être moins facile à obtenir que pour un studio ou un petit appartement. Le mieux dans ce cas-là, pour se donner toutes les chances de décrocher un prêt pour son immeuble de rapport, c’est de faire appel aux courtiers en ligne.

Investir dans un immeuble de rapport : ça demande beaucoup de temps

Avant d’investir dans un immeuble de rapport, il faut savoir que ça vous demandera du temps. C’est bien normal : vous aurez tout à gérer seul. Les travaux, l’entretien, la gestion des problématiques dans chaque appartement de l’immeuble, les changements de locataires, la gestion des impayés, les tâches administratives, etc. Toutes les tâches à gérer avec un seul appartement se démultiplient avec un bâtiment entier. Néanmoins, si vous avez peur que cela vous prenne trop de temps, vous pouvez toujours passer par une agence de gestion locative.

Vous connaissez maintenant les avantages et les inconvénients à investir dans un immeuble de rapport. Vous avez un projet d’investissement locatif ? N’hésitez pas à nous contacter ! Nous répondrons avec plaisir à toutes vos questions.