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Investissement locatif : tout savoir sur la loi Malraux

Vous pensez de plus en plus à réaliser un investissement locatif ? Bonne nouvelle : il s’agit bien souvent d’un des placements les plus rentables qui soient actuellement. Parmi les moyens de rentabiliser son investissement, il existe plusieurs dispositifs fiscaux dont la loi Malraux. Vous ne connaissez pas ce dispositif et ses avantages ? Voici toutes les informations sur la loi Malraux à connaître avant d’investir dans l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est une loi de défiscalisation immobilière, qui existe depuis 1962. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant investir dans l’ancien, dans les secteurs sauvegardés. Cela concerne des biens situés au cœur d’un Site Patrimonial Remarquable. L’objectif de la loi Malraux ? Réduire l’impôt sur le revenu des contribuables français grâce à des investissements locatifs réalisés dans des immeubles à caractère historique ou esthétique, voués à la location. Dans le cadre du dispositif Malraux, les travaux sont contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et tout l’immeuble doit être concerné par le projet de rénovation. Pour information, un investissement locatif en loi Malraux confère un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition maximum et, depuis le 1er janvier 2013, sans plafonnement sur les niches fiscales (généralement de 10 000 € sur un an).

Quels sont les avantages à investir en loi Malraux ?

La loi Malraux possède plusieurs avantages à prendre en considération ! Voici lesquels.

Une forte réduction d’impôt

Le dispositif Malraux 2020 permet de réduire son impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés dans le cadre du projet d’immobilier locatif. La déduction de ce déficit foncier se situe à hauteur de :

  • – 30% pour les immeubles implantés au sein d’un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un QAD (quartier ancien dégradé) ou dans un quartier conventionné NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ;
  • – 22% pour les immeubles se trouvant sur un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique (anciennes ZPPAUP et AVAP).

Ces dépenses sont plafonnées à 100 000 Euros de travaux/an, d’après l’article 31 I, 1° du Code Général des Impôts. Autrement dit, le montant de ces dépenses pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2020 est plafonné à 400 000 € sur 4 années consécutives.

Attention cependant, il n’est pas possible de cumuler la loi Malraux 1962 avec d’autres solutions sur le même bien. Si vous souhaitez investir en Pinel, par exemple, il faudra le faire sur un autre bien en parallèle.

Un complément de revenus

L’investissement locatif en loi Malraux ou avec tout autre dispositif de défiscalisation permet également de générer des revenus fonciers. Un avantage non-négligeable lorsqu’on souhaite épargner plus et préparer sereinement sa retraite. Par ailleurs, les revenus issus du locatif peuvent également entrer dans une procédure de défiscalisation par la déduction des autres charges et frais liés (frais de relogement, charges financières…). N’hésitez pas à consulter nos articles sur les dispositifs de défiscalisation pour en savoir plus.

Un amélioration de la valeur du bien

Investir à l’aide du dispositif Malraux est une bonne façon de préserver et mettre en valeur le patrimoine français. Mais pas seulement : restaurer un bien immobilier situé sur un Site Patrimonial Remarquable est un excellent moyen d’améliorer sa valeur patrimoniale. Très intéressant, notamment si vous pensez à la revente ! Il y a sûrement une plus-value à la clé.

Comment faire un investissement locatif en loi Malraux ?

Vous songez réaliser un investissement locatif en loi Malraux ? Tout d’abord, pour bénéficier du dispositif, il vous faut trouver un bien situé au cœur d’un Site Patrimonial Remarquable et être ensuite à l’initiative de la restauration complète de l’immeuble (déclarée d’utilité publique). Avant le démarrage du projet, les opérations de réhabilitation devront être soumises à l’obtention d’une Autorisation Spéciale auprès du Préfet (ASP). Les travaux de rénovation seront ainsi suivies par un Architecte des Bâtiments de France pendant toute la durée de leur réalisation. Une fois les travaux terminés, le bien pourra être mis en location au plus tard 1 an après la date d’achèvement de ceux-ci, et pour une durée minimale de 9 ans.

Vous en savez désormais davantage sur la loi Malraux et quels sont les avantages à l’utiliser dans le cadre de son investissement locatif. Vous aimeriez investir dans l’immobilier ancien prochainement ? Nous vous suggérons de prendre contact avec notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main ! Nos chasseurs d’appartements seront ravis de répondre à vos questions au sujet de l’investissement locatif, de la loi Malraux et des dispositifs fiscaux en général. À bientôt !

investissement locatif turn over

Investissement locatif : comment limiter le turn-over de locataires ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, sans perdre trop de temps dans la gestion locative ? Le turn-over de locataires est chronophage et peut nuire au rendement de votre investissement locatif. Vous aimeriez limiter ce turn-over, et fidéliser votre locataire actuel ? Voici quelques règles simples pour l’inciter à rester durablement dans la location.

Lors de réalisation de votre investissement locatif

Choisissez le type de bien adéquat

Le turn-over de locataires dépend aussi de votre stratégie locative. Il est évident que si vous louez à des étudiants ou pire, à des touristes, vous devrez y faire face. Après c’est un question de choix. En effet, une surface plus petite étant souvent plus rentable, ces vacances locatives pourront être amorties.

En louant un T3 ou T4 à une famille par exemple, vous vous assurez en principe une continuité dans les loyers pendant plusieurs années. Faites également une recherche sur la demande locative dans votre secteur de prédilection. Si elle est trop faible, vous aurez du mal à remplacer un locataire qui s’en va, et perdrez ainsi une part de vos revenus locatifs. Le type de bien et la localisation ont un rôle majeur à jouer dans le turn-over des locataires.

Vérifiez les installations du logement

Isolation thermique et phonique, plomberie, électricité…. Passez tout en revue avant de louer votre logement. Si besoin, effectuez des travaux pour améliorer les installations existantes.

Dans de nombreux cas, les locataires quittent un logement parce qu’ils y ont trop froid en hiver. Commencez par vérifier l’isolation thermique. Comme vous le savez, la chaleur s’évapore généralement par le toit. S’il s’agit de combles perdus au dessus du logement, c’est très simple à isoler. Deux épaisseurs de laine de verre croisées entres-elles éviteront les ruptures de ponts thermiques, par exemple. Il y a ensuite la question du type de chauffage dans l’habitation. Au lieu de conserver ou d’installer des convecteurs mécaniques, autrement dit des « grilles-pains » qui diffusent une chaleur agressive et qui dessèche l’air ambiant, utilisez des radiateurs électriques à inertie. C’est plus cher à l’achat mais cela revient moins cher en dépense énergétique et diffuse une chaleur plus douce…

Bref, vous l’aurez compris : avec plus de confort et des factures de chauffage allégées, le turn-over pourra être réduit ! Bien sûr, n’oubliez pas de regarder la plomberie. Si elle est vieillissante, qu’elle fait du bruit, là aussi, le locataire ne sera pas incité à rester. Faites de même avec l’électricité.

Analysez l’ambiance dans l’immeuble

Si vous le pouvez, n’hésitez pas à interroger les voisins de palier pour sonder l’ambiance dans l’immeuble. S’il y a des locataires qui font du bruit, d’autres qui créent des soucis d’une autre nature, sachez-le avant d’investir ! Ces nuisances ont un impact sur le turn-over de locataires. Un conseil néanmoins à nuancer : les propriétaires et locataires changent régulièrement dans certains immeubles.

Créez un véritable cocon

Le logement est aux normes, bien isolé, facile à chauffer et l’ambiance dans l’immeuble est supportable ? Il est temps de s’occuper de la décoration ! Évitez à tout prix de louer un appartement dont la décoration n’a pas été changée depuis dix ou vingt ans. En effet, il est aujourd’hui indispensable de donner un coup de neuf à un appartement ancien. Des murs blancs, des installations en très bon état, du mobilier simple et épuré… ça semble évident, mais si le locataire se sent bien chez lui, il aura envie d’y rester. Voici nos conseils pour créer un logement cosy !

Après la mise en location de votre logement

Évitez la réévaluation des loyers

Si elle permet d’augmenter petit à petit vos revenus locatifs, la réévaluation des loyers peut faire fuir un locataire à la longue, même s’il s’agit de quelques petits euros chaque année. Votre objectif est de le fidéliser le plus possible ? Conservez le même loyer en cours de bail. C’est à vous de fixer le juste prix avant la mise en location. Il verra ainsi que vous n’essayez pas de l’arnaquer et cela contribuera à une relation de confiance entre vous, essentielle pour éviter le turn-over !

Soyez à l’écoute du locataire au moindre souci

C’est du même ressort que la réévaluation des loyers. En gros, il s’agit de veiller à conserver une bonne relation avec votre locataire. Avec un propriétaire attentionné et prévenant, il aura plus de mal à quitter le logement… Malheureusement, nombreux sont les propriétaires qui négligent le relationnel au profit de la rentabilité de leur bien.

Votre locataire rencontre un souci avec le logement ? Il y a des travaux à faire ? Ne le laissez pas attendre et ne lésinez pas sur la qualité des installations. S’il a subi des désagréments importants (effondrement du plafond, rupture de canalisation, etc) et qu’il a été patient, n’hésitez pas à le récompenser en lui offrant un petit cadeau par exemple. Bref, faites comme si vous étiez en train de louer à un ami. Votre locataire sera ainsi reconnaissant, ce qui limitera son envie de déménager du logement.

Et voilà, vous savez maintenant comment éviter au maximum le turn-over de locataires dans votre appartement. Vous songez à réaliser un investissement locatif ? N’hésitez pas à contacter notre équipe, spécialiste de l’immobilier locatif meublé clé en main. A bientôt !

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Investissement locatif : les avantages de la division immobilière

Il existe de nombreuses façons de rentabiliser un investissement locatif. Parmi elles, il y a notamment la division immobilière. Mais qu’est-ce la division immobilière exactement ? Comment la réaliser ? Est-elle vraiment rentable ? Quels sont les avantages à découper un espace ? Toutes ces questions peuvent se poser lorsqu’on souhaite optimiser le rendement de son investissement locatif. Vous vous demandez ce que vaut cette stratégie qui consiste à créer plusieurs logements à partir d’un bien immobilier ? Vous avez raison : un projet de division ne s’improvise pas. Voici les avantages de la division immobilière.

Qu’est-ce que la division immobilière ?

La division immobilière consiste à découper un bien immobilier en plusieurs parties distinctes. Le but ? Maximiser la rentabilité de son projet immobilier locatif ! Au lieu d’avoir un seul bien à mettre en location, vous en avez alors deux, trois ou davantage à louer. Bien que plus complexe à mettre en place, la division d’espace est pleine d’avantages pour l’investisseur !

Quels sont les avantages de la division immobilière ?

Une meilleure rentabilité à la clé

Le plus gros avantage de la division immobilière est son impact sur la rentabilité de son investissement locatif. Et ce n’est pas étonnant ! En analysant les annonces immobilières, vous avez sûrement dû remarquer que les prix au mètre carré avaient tendance à varier selon la surface du bien. En effet, on constate généralement que le prix au mètre carré d’un T3 ou T4 est beaucoup moins élevé que pour un studio ou une chambre étudiante. C’est pourquoi, le fait de diviser un grand appartement, lorsque cela est possible, permet d’améliorer le rendement de votre investissement. Pour résumer en quelques mots, c’est comme si vous achetiez au prix de gros dans l’optique de faire de la revente au détail. Un pari gagnant, à tous les coups… ou presque ! Par ailleurs, n’hésitez pas à lire nos articles pour optimiser son rendement locatif et les raisons d’investir dans un studio.

Une concurrence plus limitée

C’est un fait : beaucoup d’investisseurs ont tendance à se ruer sur les studios. C’est normal, après tout : l’achat d’une petite surface est souvent plus accessible. Pourtant, c’est à cause de cette pratique que les petits biens à fort potentiel disparaissent du marché immobilier. Pour peu que les investisseurs « concurrents » aient plus de temps pour la recherche et vous ne trouvez plus rien d’intéressant sur votre secteur de prédilection ! Voilà pourquoi la stratégie de la division immobilière sur de grandes surfaces est à envisager, notamment dans des lieux où la demande est forte. En optant pour un bien plus grand, moins sollicités par des potentiels acheteurs, vous serez en mesure de dégoter un bien immobilier à très haut potentiel. Ce haut potentiel est notamment déterminé par sa localisation et la possibilité de transformer l’espace afin de créer plusieurs petits cocons. Des petits appartements qui feront certainement mouche parmi les annonces immobilières !

Du temps économisé

Vous ne le savez peut-être pas encore, mais un investissement immobilier peut prendre énormément de temps. Entre la recherche du bien idéal, les visites, les rendez-vous chez le notaire, les démarches pour obtenir un crédit immobilier… vous perdez de précieuses heures ! Dans le cas de l’investissement locatif, vous avez aussi la partie travaux de rénovation et mise en location du bien à gérer, en plus du reste. L’avantage de la division immobilière, c’est que vous regroupez ces actions en seule fois. Mais ce n’est pas tout : vous faites aussi des économies, puisque vous ne réglez qu’une fois les frais de notaire ou encore les intérêts bancaires. Pour finir, en touchant plusieurs loyers avec un prix au mètre carré supérieur, vous gagnez aussi plus d’argent. Un bon point pour décupler vos revenus locatifs ! Et pour économiser encore plus de temps, n’oubliez pas de confier votre projet à un professionnel de investissement locatif !

Vous savez désormais pourquoi la division immobilière est intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Vous aimeriez en savoir davantage sur cette stratégie ? Plus généralement, vous pensez à investir dans la pierre pour sécuriser votre avenir ? N’hésitez pas contacter notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Nous serons ravis de répondre à toutes vos questions !

investissement locatif ou résidence principale en premier

Investissement locatif ou achat de résidence principale : où investir en premier ?

C’est une réalité : l’immobilier reste le placement préféré des Français. En effet, on estime qu’environ 80% d’entre eux souhaitent devenir propriétaire. Néanmoins, lorsqu’on est locataire et qu’on envisage d’investir dans l’immobilier, quelques questions cruciales se posent. Faut-il investir en priorité dans sa résidence principale ? Est-ce malin de réaliser un investissement locatif en premier ? Quelle est la meilleure solution pour acquérir rapidement un patrimoine selon sa situation personnelle et professionnelle ? Voici quelques pistes pour vous aider à sauter le pas vers l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.

Pourquoi est-il indispensable d’investir dans l’immobilier ?

Acheter ou louer : un dilemme pour les jeunes

Voici une problématique bien connue des jeunes adultes qui démarrent leur vie active ou qui envisagent d’agrandir leur famille. Faut-il vraiment continuer à être locataire ou franchir un nouveau cap, en devenant propriétaire ? Solution obligatoire pour ceux qui manquent de moyens et de stabilité ou de facilité pour d’autres, la location doit être envisagée comme transitoire… En effet, la réponse va de soi : rester locataire revient globalement à jeter l’argent par les fenêtres ! Quand on dispose de revenus stables depuis un certain temps, il est nettement plus intéressant d’investir.

L’investissement immobilier, plus rentable et agréable

Investir dans l’immobilier fait peut-être peur, mais il n’y a pas de meilleur moyen pour se constituer un patrimoine et préparer l’avenir. Devenir propriétaire, c’est rembourser des mensualités plus ou moins importantes chaque mois, tout en possédant un logement qui prendra de la valeur au fil du temps (dans un but de revente). D’autre part, l’achat immobilier est d’autant plus rentable ces temps-ci, grâce aux taux d’intérêts historiquement bas ! Donc, s’il y a bien un moment pour réaliser un investissement locatif ou investir dans sa résidence principale, c’est maintenant.

Mais ce n’est pas tout : au-delà des aspects financiers, être propriétaire de son logement apporte également d’autres avantages. Effectivement, la sérénité liée à la propriété, la plus grande liberté pour faire des rénovations et des aménagements et le cadre de vie plus agréable entrent en compte dans le fait de vouloir acquérir un bien immobilier.

Que choisir entre l’Investissement locatif et la résidence principale ?

En fait, la réponse dépend de votre situation personnelle et professionnelle mais aussi de vos projets à venir. En bref, il n’y a pas de recette miracle pour s’enrichir et cela dépend également de vos objectifs de vie. Chaque cas est unique. Cependant, nous allons voir dans quelle situation il est plus intelligent d’investir dans l’une ou l’autre de ces solutions.

Investir dans sa résidence principale en priorité

Il y a plusieurs raisons qui peuvent vous faire opter pour l’achat de votre résidence principale en premier. Mais le point commun reste la stabilité !

Vous êtes stable à tous les niveaux

Acquérir sa résidence principale avant d’investir dans l’immobilier locatif est intelligent si votre vie privée et professionnelle est très stable. Vous habitez dans le même endroit depuis des années et ne comptez pas en changer ? Vous êtes en couple et songez à fonder une famille ? Vous souhaitez privilégier votre petit confort ? Alors, le choix de la résidence principale peut devenir prioritaire !

Vous disposez d’un fort capital, en plus d’être stable

Si vous disposez des fonds nécessaires pour devenir propriétaire sans dettes : allez-y sans vous poser de questions. Il suffit parfois que certains aient touché un héritage, récolté beaucoup d’argent dans leur profession, ou que les logements soient particulièrement abordables dans leur région, et cette situation devient possible.

C’est votre cas ? Vous pouvez alors utiliser votre capital pour votre résidence principale afin de vous sécuriser, et ensuite, investir dans l’immobilier locatif au moyen d’un prêt bancaire. Sans loyer ou mensualités à rembourser, vous pourrez économiser pour vous reconstituer rapidement une épargne. Cela vous permettra ainsi de réaliser un investissement locatif sans difficulté… Idéal pour mettre son argent au travail tout ayant sécurisé sa situation au préalable.

Votre confort et celui de votre famille prime

Vous aimeriez vous sentir enfin chez vous et envisagez même de fonder une famille ? Acheter sa résidence principale en priorité demeure un excellent moyen de protéger son foyer et de gagner en sérénité, comme on l’a vu plus haut. Mais cela demande néanmoins un certain niveau de stabilité financière et dans sa vie personnelle. En effet, investir dans votre résidence principale pour devoir revendre rapidement à perte ou louer avec une rentabilité trop moyenne est une très mauvaise opération…

Être propriétaire de sa résidence principale est un engagement plus fort que d’être propriétaire d’un bien locatif. Le coût reste important pour un ménage. De plus, en résidence principale, les mensualités ne sont malheureusement pas être couvertes par les loyers d’un potentiel locataire, à moins de louer certaines parties de votre maison ou appartement tout en vivant dedans. Mais c’est une autre histoire.

Par ailleurs, l’option d’investir prioritairement dans sa résidence principale (donc disposer de solides fondations patrimoniales) est une solution pour démarrer sereinement dans l’univers de l’investissement locatif.

Investir dans l’immobilier locatif en priorité

L’investissement s’autofinance

Pour ceux qui envisagent de faire de l’argent avec l’immobilier, le locatif possède plusieurs avantages. En effet, avec les loyers de vos locataires, vous remboursez les mensualités à votre banque. L’éventuel cash-flow généré vous permet de recréer une épargne en vue de réaliser un nouvel investissement locatif ou l’achat de votre résidence principale. Il s’agit d’un bon moyen d’autofinancer votre prochain projet immobilier. Un investissement locatif représente également un « matelas de sécurité », et bien géré, il vous offrira la confiance des banques pour investir de nouveau. Mais ce n’est pas tout : investir dans l’immobilier locatif, c’est avoir la possibilité de faire des déductions fiscales. Nous vous recommandons de vous renseigner sur les dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif, vous risqueriez d’avoir de belles surprises !

Idéal lorsqu’on manque de stabilité

Contrairement à l’acquisition de votre résidence principale, avec l’investissement locatif, vous pouvez conserver une certaine mobilité géographique. C’est notamment idéal lorsqu’on travaille à l’étranger en tant qu’expatrié. En effet, votre situation personnelle et professionnelle n’a pas besoin d’être aussi stable. N’hésitez pas à consulter notre article sur l’investissement locatif dans le cas de l’expatriation.

Une petite mise en garde, cependant : dopés par l’expérience d’investisseurs à succès, beaucoup de jeunes actifs veulent s’endetter pour investir massivement dans l’immobilier locatif. Car même autofinancés (sans parler du cas des efforts d’épargne), il ne faut pas oublier que les biens représentent malgré tout des charges lourdes au yeux du banquier… Si un changement de situation intervient ou que l’endettement est trop fort, acquérir une résidence principale peut ainsi devenir plus compliqué. Alors, investir dans l’immobilier pour devenir rentier, pourquoi pas, mais calculez bien votre coup ! C’est loin d’être gagné d’avance…

Vous savez maintenant pourquoi il est préférable d’investir dans l’immobilier rapidement plutôt que de rester locataire, et quelle solution envisager en premier selon votre situation. Vous avez des questions supplémentaires ? Vous aimeriez plus de renseignements par rapport à votre cas particulier ? Notre équipe ImmocitZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main, se tient à votre disposition pour vous aider !

financement investissement locatif

Comment financer son investissement locatif ?

Lorsque l’on souhaite réaliser investissement locatif, la question du financement se pose rapidement. En effet, il s’agit d’une question cruciale pour la bonne réussite d’un projet d’immobilier locatif. Selon le mode de financement choisi, les conséquences ne seront pas les mêmes pour l’investisseur. Il y aura notamment un impact direct sur le rendement de votre investissement locatif. C’est pourquoi, il est nécessaire de faire le point sur sa situation personnelle et familiale, et son patrimoine actuel avant toute démarche. Alors, comment financer son investissement locatif ? Faut-il investir cash ou emprunter ? Quels sont les autres modes de financement ? Découvrez comment acquérir un bien immobilier de la meilleure façon qui soit pour optimiser ses revenus !

Les méthodes pour financer son investissement locatif

Le financement par fonds propres

Vous disposez de capitaux suffisants pour financer un investissement locatif, sans l’aide des banques ? C’est un avantage de taille : vous n’avez pas besoin d’argent pour investir, puisque vous l’avez déjà. Non seulement, cela vous enlève la part de stress lié à la recherche de financement, mais cela vous garantit également un cash-flow confortable ! En effet, sans le crédit immobilier à rembourser chaque mois, c’est potentiellement plusieurs centaines d’euros directement dans votre poche. Bref, c’est plus simple, plus rapide… et plus intéressant d’un premier abord.

Le financement par crédit immobilier

La seconde option pour financer son investissement locatif est de contracter un emprunt, en passant directement par une banque ou un courtier en crédit immobilier. Par ailleurs, il est possible d’emprunter sans apport selon certaines conditions. Il s’agit de la méthode la plus souvent retenue dans le domaine du locatif. En effet, rares sont les personnes qui disposent d’un capital suffisamment important pour investir dans l’immobilier sans aucun recours au prêt bancaire. C’est une solution que nous vous recommandons en tant que professionnel de l’investissement locatif clé en main. En effet, les avantages de cette méthode sont plus nombreux qu’un financement par fonds propres.

Emprunter pour financer son investissement locatif

Comme nous vous le précisions plus haut, acquérir un bien immobilier par fonds propres peut comporter quelques inconvénients. Si cette démarche reste à plébisciter dans le cadre d’un achat en résidence principale, la démarche est différente lorsque l’on souhaite acheter pour louer. Ainsi, financer son investissement locatif avec des capitaux propres vous enlève la possibilité de profiter de l’effet de levier et des avantages fiscaux.

Les différents crédits pour financer son investissement

Le prêt immobilier classique

Le crédit immobilier dit « classique » est très certainement le plus utilisé ! Si vous réalisez votre tout premier investissement immobilier locatif, il y a fort à parier qu’on vous proposera un prêt amortissable basé l’utilisation des loyers mensuels pour rembourser ses mensualités. L’investisseur versera alors chaque mois une partie du capital et des intérêts en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt à son organisme financeur. Pour disposer des meilleures conditions d’emprunt, il ne faut pas hésiter cependant à négocier son prêt immobilier lors de l’achat, et à le renégocier dans le futur. Les taux des intérêts de crédits immobilier restent encore très bas, permettant de créer un effet de levier.

Le crédit à la consommation

Pas forcément recommandable, un crédit à la consommation de type « prêt personnel non affecté » peut aussi être utilisé. S’il offre l’avantage de pouvoir acheter ce qu’on veut sans devoir justifier de l’utilisation des fonds, ses inconvénients sont nombreux dans le cadre du financement d’un achat immobilier. En effet, son taux d’intérêt est généralement plus élevé qu’un prêt immobilier classique et les garanties sécurisantes de l’achat sont inexistantes (décès, invalidité, perte d’emploi). Avec un prêt personnel non affecté, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 000 €, avec une durée de remboursement maximale de 7 ans. Les mensualités à rembourser seraient trop importantes pour ne pas affecter la rentabilité de votre investissement locatif.

Le prêt in fine

Parmi les solutions pour financer son investissement locatif, il existe aussi le prêt in fine. Celui-ci consiste pour l’investisseur à rembourser seulement les intérêts durant toute la durée du prêt. Une fois le bien financé, la banque demandera alors le remboursement du capital dans sa totalité. Cette méthode a l’avantage d’offrir de faibles mensualités, qui boosteront le cash-flow mensuel. En revanche, il faudra être sûr de pouvoir rembourser intégralement le crédit immobilier à l’échéance, ce qui peut représenter une forte somme… Une solution à réserver aux investisseurs chevronnés !

L’avantage fiscal du recours au prêt immobilier

Est-il possible de réduire ses impôts quand on a souscrit un crédit immobilier ? La réponse oui, dans certains cas. Par exemple, dans le cas de l’investisseur affecté au régime dit « réel », il est tout à fait envisageable de déduire les intérêts liés à l’emprunt immobilier des revenus fonciers. Les frais tels que les frais de dossier, de cautionnement, d’inscription hypothécaire, les commissions et agios bancaires ou encore l’assurance emprunteur sont également concernés par la déduction fiscale… Et cela, sans aucune limite, à partir du moment où il s’agit de les déduire de ses revenus locatifs.

L’intérêt des dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation ne constituent pas un mode en financement en soi, mais ils aident à réduire la facture fiscale. Défiscaliser avec un investissement locatif est indispensable pour optimiser ses revenus locatifs et globaux. Ils ont un impact important sur la rentabilité de votre projet d’immobilier locatif. N’oubliez pas de bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux en vigueur avant d’acquérir une location.

Vous savez maintenant par quels moyens financer un investissement locatif, et pourquoi il est notamment intelligent de recourir à l’emprunt bancaire dans ce type de projet. Vous avez des questions au sujet de l’immobilier locatif, des méthodes de financement ? N’hésitez pas à contacter notre équipe ImmocitiZ’ qui sera ravie de vous renseigner. À bientôt !

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Investissement locatif : tout savoir sur le déficit foncier

C’est un fait : vous aimeriez réaliser un investissement locatif prochainement. Et vous avez bien raison : il s’agit généralement d’un placement rentable. Parmi les moyens de rentabiliser son logement, il existe notamment le système du déficit foncier. Une option idéale pour investir dans la pierre tout en réduisant le montant de vos revenus imposables. Voici toutes les informations à connaître sur le fonctionnement du déficit foncier avant de vous lancer dans un investissement locatif !

 

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

La définition du déficit foncier

Pour faire court, le déficit foncier permet de réduire le montant de ses impôts. On parle de déficit foncier pour les propriétaires-bailleurs soumis au régime « réel ». Le mécanisme du déficit foncier se créé lorsqu’on investit dans un bien à rénover, et que les charges à déduire sont supérieures au montant des loyers perçus. Provenant du droit commun relatif aux revenus fonciers, il n’impose pas le plafonnement global d’une niche fiscale. Il s’agit d’un excellent outil de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif.

Les règles de base du déficit foncier

Lorsque vous déduisez les charges de votre investissement locatif du revenu global, vous avez cependant quelques règles à respecter. En effet, vous pouvez déduire le déficit dans la limite de 10 700€ par an, le reste étant reportable sur 10 ans. Par ailleurs, l’article 156-l-3 du code général des impôts spécifie que le bien ayant fait l’objet d’un déficit foncier doit continuer à être loué de manière effective et permanente pendant 3 ans (soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année de déduction du déficit). Cela veut dire qu’il vous faudra réaliser des résultats fonciers positifs pendant 3 ans sur cet investissement locatif, sans quoi l’imputation du déficit sur le revenu pourrait être annulée.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Il existe trois types de charges qui entrent en compte dans un déficit foncier :
• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) ;
• Les charges liées à l’exploitation du bien (les frais de gestion versés à l’agence immobilière, les frais de syndic, les primes d’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, …) ;
• Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration ou encore entretien).

Cette dernière catégorie est celle à privilégier. En effet, ce sont les charges liées aux travaux qui permettent de générer un déficit foncier facilement, le montant des travaux éligibles n’étant pas plafonné.

 

Le déficit foncier en 3 étapes essentielles

Choisissez un bien à rénover entièrement

Avant de vouloir créer un déficit foncier, il faudra déjà acheter un logement en mauvais état dans le but de le louer. N’oubliez pas que pour obtenir un bien rentable, vous devrez aussi sélectionner le bon emplacement géographique, la bonne superficie, etc. Vous pourrez alors y réaliser des travaux et ainsi annuler le montant de vos impôts. Plus ce montant sera supérieur à celui des loyers perçus, plus cet outil de défiscalisation sera avantageux pour vous.

Réalisez des travaux déductibles

Si vous souhaitez profiter du mécanisme du déficit foncier, vous devrez réaliser des travaux dont les montants peuvent être déduits de vos impôts. C’est le cas des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Leur objectif vise à conserver ou remettre un logement en état, sans toutefois modifier la consistance, l’agencement ou encore l’équipement initial.

Ainsi, des travaux au niveau de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique sont considérés comme déductibles. Mais ce n’est pas tout : les travaux dont l’objectif est d’améliorer le confort des locataires comme l’installation d’une douche, d’une cuisine équipée ou d’une chaudière entrent aussi dans le calcul du déficit foncier.
Néanmoins, il faut savoir que tous les travaux ne sont pas déductibles. C’est le cas des travaux de construction et d’agrandissement.

Bien sûr, il est nécessaire de s’entourer de bons professionnels pour réaliser des travaux de qualité. N’oubliez pas que le but est de booster la rentabilité de l’investissement locatif. Voici quelques pistes pour bien choisir le prestataire pour ses travaux de rénovation.

Faites votre déclaration pour bénéficier du déficit foncier

Ça y est : vous avez financé vos travaux de rénovation puis avez loué votre bien. La première année de location, pensez à effectuer votre déclaration de revenus foncier 2044. Afin de pouvoir profiter de l’avantage fiscal proféré par le déficit foncier, il vous faudra cependant opter pour le régime réel. C’est grâce à ce statut que vous serez en mesure de déduire les charges liées à votre investissement locatif de votre revenu imposable.

Attention cependant : passé un certain temps, il ne vous sera plus possible de profiter du système de déficit foncier et vous devrez payer l’impôt sur le revenu suite aux loyers empochés. Vous pourrez alors choisir de revendre le bien moyennant une plus-value (taxée à hauteur de 34,5%) ou choisir d’investir dans l’immobilier locatif une nouvelle fois afin de relancer le système du déficit foncier.

Vous en savez désormais davantage sur le déficit foncier. Vous songez à investir dans l’immobilier ancien dans l’optique de louer le bien ? N’hésitez pas contacter notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main ! Nous serons ravis de répondre à vos questions au sujet du déficit foncier et des dispositifs fiscaux en général. À très bientôt !

préparer sa retraite avec l'investissement locatif

Préparer sa retraite : pourquoi opter pour l‘investissement locatif ?

Préparer sa retraite grâce à l’investissement locatif est une excellente idée, surtout si vous souhaitez éviter les mauvaises surprises. En effet, personne n’est vraiment capable de savoir à quel montant s’élèvera ses rentes après son départ en retraite. Et la réforme des retraites actuelle n’a pas de quoi rassurer, vu sa complexité. C’est pourquoi, investir dans l’immobilier pour préparer son avenir est la solution envisagée par de nombreux actifs en France. Vous n’êtes pas encore convaincu(e) ? Voici toutes les raisons de réaliser un investissement locatif pour financer votre retraite !

Investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite

Limitez vos charges avec une résidence principale remboursée

C’est un fait : les revenus baissent lorsqu’on part à la retraite. Et la tendance ne risque pas de s’inverser avec la réforme des retraites, au contraire.

Il est donc indispensable d’être propriétaire de sa résidence principale lors de son départ en retraite, et d’avoir remboursé intégralement son prêt. En effet, le coût mensuel d’un logement occupe la part la plus importante du budget d’un ménage. Que ce montant s’élève à 500 ou 1000 € par mois, imaginez le jour où vous n’aurez plus à le sortir de votre compte en banque. Votre maison ou appartement remboursé, il ne vous restera plus que l’entretien, les taxes et les impôts à payer… Ça change la vie !

Néanmoins, devenir propriétaire sans dettes n’arrive pas en claquant des doigts. Vous devrez généralement attendre 10, 15, 20 voire 25 ans avant d’y arriver ! C’est pourquoi investir dans la pierre pour sa résidence principale, est la première des étapes pour préparer sa retraite. Et plus vous investirez jeune, plus vous serez tranquille par la suite.

Complétez vos revenus avec l’investissement locatif

S’il y a de quoi s’interroger et être inquiet sur le futur montant des pensions retraite, il existe néanmoins des solutions efficaces pour y faire face.

Avec des taux de rentabilité très alléchants, l’investissement locatif compte parmi les meilleurs moyens de sécuriser son avenir. Il s’agit d’une bonne alternative à l’épargne retraite comme l’assurance-vie, pour ne citer que celle-ci. Investir dans l’immobilier loué vous permettra non seulement de vous créer un patrimoine mais également de vous garantir des revenus complémentaires non négligeables.

De la même façon que votre résidence principale, essayez de vous y prendre le plus tôt possible ! Votre investissement locatif remboursé, les rentes de votre locataire seront seulement amoindries des quelques frais d’exploitation du logement. Avec une optimisation fiscale adéquate, vous serez ravi(e) de toucher l’équivalent de plusieurs centaines d’euros par mois de revenus supplémentaires. Découvrez par ailleurs les différents dispositifs fiscaux dans cet article !

Revendez un bien pour booster votre capital

Le marché immobilier est fluctuant. Si dans certaines villes, les prix au m2 tendent à diminuer, dans d’autres, ils explosent (comme c’est le cas à Paris, par exemple) ! Avec une bonne connaissance des tendances immobilières et un accompagnement par un professionnel, vous serez en mesure de détecter les villes et les quartiers à haut potentiel.

Qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, la valeur du patrimoine immobilier évolue au fil des années. Ainsi, l’option revente d’un ou plusieurs biens est parfois intelligente. Elle permet de bénéficier de plus-values intéressantes puis de réinvestir son capital pour préparer encore mieux sa retraite.

Avec plus de capital, vous profiterez alors d’un effet de levier plus important auprès des banques ! Cela vous permettra d’investir dans des biens encore plus rentables.

D’autres façons de générer des rentes immobilières

L’investissement locatif est certes un bon moyen de compléter ses revenus, mais ce n’est pas la seule solution. En effet, le viager ou encore la location d’une pièce chez soi permettent également de générer des rentes ! Et l’avantage, c’est qu’il est possible de cumuler plusieurs options pour maximiser ses revenus à la retraite.

Vendre en viager occupé

Le principe est simple : il s’agit de vendre sa résidence principale, en tant que retraité(e), et de continuer à y habiter moyennant un premier versement puis des rentes mensuelles ou trimestrielles jusqu’au décès. Les rentes viagères bénéficient aussi d’un abattement fiscal qui évolue en fonction de l’âge du vendeur (60% entre 60 et 69 ans et 70% dès 70 ans).

Louer une pièce de son logement

Un autre bon moyen de compléter ses revenus à la retraite : la location d’une chambre à l’intérieur même de sa résidence principale ! De plus, les loyers perçus dans ce cadre-là sont exonérés d’impôts sur le revenu (seulement si la pièce louée est bien la résidence principale du locataire et que certains plafonds de loyer sont respectés). Pour les retraités, il s’agit aussi d’un moyen de disposer d’une présence voire d’une aide à la maison, (conditions à fixer).

Investissez le plus tôt possible dans l’immobilier

Comme on l’a vu, plus vous investirez jeune, plus vous serez tranquille à la retraite. Vous serez alors désengagé(e) de vos obligations de remboursement auprès des banques. Et c’est valable pour tous vos investissements immobiliers.

S’il est conseillé d’investir dans sa résidence principale le plus tôt possible, il en va de même pour l’investissement locatif. Effectivement, en investissant sur le tard, juste avant d’être retraité(e) par exemple, vous pourrez peut-être bénéficier de cash-flows (argent du loyer restant une fois les charges payées), mais vous pourrez difficilement les compter comme de véritables compléments de revenus (à moins de posséder une dizaine de biens). Eh oui : le poids du prêt bancaire pèse fortement sur la rentabilité nette d’un bien !

Ne minimisez donc pas l’importance de préparer sa retraite plusieurs décennies à l’avance. Ainsi, si vous avez une activité professionnelle et des revenus stabilisés depuis plusieurs années, que vous avez 25, 30 ou 35 ans, commencez à vous renseigner sur les possibilités de placement. C’est le meilleur moyen de vous garantir une retraite plus sereine !

Vous aimeriez réaliser un projet d’investissement locatif pour préparer votre avenir ? N’hésitez pas à prendre contact avec l’équipe ImmocitiZ’ ! Nous serons ravis de vous accompagner tout au long de votre parcours d’investisseur.

rentier immobilier avec l'investissement locatif

Investissement locatif : peut-on vraiment devenir rentier immobilier ?

C’est un fait : devenir rentier grâce à l’investissement locatif fait rêver beaucoup de monde. Et ce n’est pas étonnant : l’investissement locatif est une technique de placement financier qui a toujours fait ses preuves. Pourtant, peu d’investisseurs déclarent vivre à 100% de leurs revenus locatifs. Ce qui veut dire une chose : c’est possible, mais loin d’être si facile. Le plus souvent, les cash-flows générés (soit l’argent restant chaque mois après avoir payé le prêt, les taxes et les charges d’exploitation) ne forment qu’un complément de revenus. Ainsi, pour devenir rentier immobilier, il vaut mieux être bien formé, accompagné des meilleurs professionnels… et très patient ! Vous souhaitez atteindre l’indépendance financière ? Voici quelques règles de base pour générer plus de rentes immobilières.

Nos conseils pour devenir rentier immobilier

Fixez-vous des objectifs

Avant toute chose, si vous souhaitez devenir rentier immobilier un jour ou dégager des compléments revenus vraiment intéressants, vous allez devoir vous fixer des objectifs ! Vous devez définir clairement quel revenu net vous aimeriez toucher chaque mois, grâce aux loyers de vos locataires. Oui, on dit bien des locataires. Car, ce n’est pas avec le cash-flow généré par un seul studio que vous deviendrez millionnaire. En fonction de l’argent que vous souhaitez récolter chaque mois (revenus nets), vos choix d’investissements ne seront donc pas les mêmes. Et surtout, il vous faudra beaucoup de patience. Générer des centaines voire des milliers d’euros de cash-flow ne se fait pas en claquant des doigts, sans patrimoine au préalable, sans connaissances pointues du secteur immobilier.

Ne vous lancez à pas l’aveuglette et apprenez de vos erreurs

Il est possible de générer des revenus nets intéressants… Mais pour y arriver, vous devez absolument :
• Connaître le marché immobilier de la ville où vous songez à investir. Cela vous permettra de repérer plus facilement les endroits et les biens immobiliers à haut potentiel.
• Maîtriser les derniers dispositifs fiscaux en vigueur. Ce sont eux qui vous aideront à réduire la facture, et donc à gagner en rentabilité.
• Être à l’aise avec votre calculette, car c’est elle votre première conseillère. N’hésitez pas à revoir la méthode de calcul du rendement.
• Vous faire accompagner des meilleurs professionnels, que ce soit pour vos recherches de biens immobiliers, vos travaux de rénovation ou encore vos optimisations fiscales…

Comme vous le constatez, l’indépendance financière demande une vraie maîtrise du secteur immobilier dans toute sa globalité. Néanmoins, en tant qu’investisseur débutant, vous commettrez sûrement quelques impairs qui vous serviront pour vos prochains investissements. Après tout, ne dit-on pas « c’est en faisant des erreurs qu’on apprend » ?

Voyez plus grand

Acheter puis louer un, deux ou trois appartements… c’est super. Rentables et bien optimisés, ces placements pourront vous apporter un petit cash-flow qui viendra compléter les revenus de votre activité principale. Néanmoins, ce n’est pas avec ça que vous pourrez vivre à 100% de vos revenus locatifs ! En tout cas, pas tant que vous n’aurez pas remboursé vos dettes à la banque. N’hésitez donc pas à voir plus grand, en investissant dans un ou plusieurs immeubles de rapport, par exemple. Avec des revenus stables et un capital de départ, vous pourrez accéder à l’effet de levier, notamment boosté par le coût de l’argent (merci les taux bas actuels). Grâce à l’effet de levier, vous pourrez alors investir dans des biens qui dégageront des revenus plus intéressants. Voici quelques astuces pour obtenir un prêt bancaire plus facilement.

Optimisez le rendement

Vous aurez beau avoir tous les biens du monde, si vous ne générez pas de cash-flow, vous ne pourrez jamais vivre partiellement ou complètement de vos revenus locatifs (ou vous devrez attendre un paquet d’années) ! Pour récupérer des sommes d’argent nettes chaque mois, il est indispensable d’optimiser les rendements de vos investissements. Localisation et caractéristiques du bien, travaux de rénovation, niches fiscales, montant des loyers, stratégie locative, taux d’emprunt, charges de copropriété (etc), tout doit être strictement analysé pour améliorer la rentabilité d’un investissement locatif.

Soyez patient

Vous ne serez jamais rentier immobilier en 1 an, à moins de disposer déjà de patrimoines et de capitaux conséquents. Il faut se méfier des publicités un peu trop alléchantes sur le sujet qui pullulent sur Internet. Pour espérer vivre de vos revenus locatifs un jour, ou percevoir un complément de revenus de plusieurs centaines d’euros chaque mois, vous allez devoir être patient ! Le premier moyen d’avoir un bon cash-flow, c’est évidemment d’attendre la fin du remboursement de vos dettes. C’est la plus grosse dépense qui pèse sur votre rentabilité. Ca peut donc prendre 10, 15 ou même 20 ans… Sans étonnement, vous avez donc plus de chances d’être rentier immobilier à 50 ou 60 ans qu’à 25 ! En attendant, vous pouvez néanmoins acheter un bien régulièrement, en variant les stratégies pour repartir le risque. Avec l’expérience, vous saurez encore mieux comment optimiser vos investissements, et serez alors en capacité de générer de meilleurs cash-flows.

Faites-vous accompagner

Un investisseur immobilier qui devient rentier avec l’investissement locatif est soit un expert du domaine qui possède de nombreuses années d’expérience, soit une personne qui est bien accompagnée. Pour gagner du temps, vous pouvez faire appel à un spécialiste de l’investissement locatif clé en main qui saura vous aiguiller vers les meilleurs placements en fonction de vos objectifs. Cela vous permettra notamment d’éviter les grandes erreurs de l’investisseur débutant.

Vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire pour générer des compléments de revenus plus conséquents dans le but, peut-être un jour, de devenir rentier immobilier. Bien sûr, il sera ensuite de votre ressort de faire travailler l’argent de vos cash-flows afin qu’il vous rapporte encore plus. Vous souhaitez obtenir davantage de conseils sur l’indépendance financière ? N’hésitez pas à contacter notre équipe !

dispositif Borloo et évolutions

Investissement locatif : le dispositif Borloo et ses évolutions

Vous songez à investir dans l’immobilier locatif ? C’est une bonne idée, surtout quand on connait les lois qui permettent de défiscaliser. Parmi les dispositifs de défiscalisation (anciennement) connus, on peut citer le dispositif Borloo. Utilisé dans le cadre d’investissements locatifs non-meublés, de 2003 à 2009, il a été remplacé par l’actuelle loi Pinel. Si vous êtes sur le point d’investir dans la pierre ou curieux d’en savoir plus sur la loi Borloo et les dispositifs qui lui ont succédé ? Vous êtes au bon endroit !

Qu’est-ce que le dispositif Borloo ?

Le dispositif Borloo, également appelé « loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine », a été voté en 2003. A l’origine, son objectif était de favoriser l’accès à la propriété dans l’ancien réhabilité et le neuf. Grâce à cette loi, jusqu’en 2009, un propriétaire pouvait alors bénéficier d’une déduction d’un pourcentage du prix d’acquisition de son bien immobilier de ses revenus nets. Le pourcentage était calculé de façon dégressive sur plusieurs années et, en contre-partie, les loyers étaient plafonnés par un décret annuel.

Comme on vous le disait en introduction, la loi Borloo concerne aussi bien les biens anciens que neufs. Pour un logement ancien, il fallait que celui-ci soit conventionné avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat) afin de pouvoir profiter de déductions fiscales spécifiques de ses revenus fonciers.

Le dispositif Borloo en pratique

Les propriétaires disposant d’un logement acquis avant le 31 décembre 2009, mis en location dans les 12 mois suivant l’acquisition et respectant certains critères sont encore soumis au dispositif Borloo. En effet, grâce à cette ancienne loi, ils peuvent déduire leurs revenus fonciers, sous forme d’amortissements sur 15 ans, à hauteur de 65 % de leur investissement !

Voici le calendrier des amortissements du dispositif Borloo :
• 6 % par an les 7 premières années ;
• 4 % les 2 années suivantes ;
• A la fin de la période d’engagement de location de 9 ans au minimum, deux prorogations d’une durée de 3 ans permettent une réduction de 2,5 %/an.

Les plafonds de loyers, imposés par le dispositif Borloo, sont définis par m² et charges non comprises. Ils sont également révisés tous les ans, selon l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’investisseur ne peut ni occuper lui-même le logement, ni y loger un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Mais ce n’est pas tout, la location doit être effective dans les 12 mois après la date d’acquisition du bien immobilier. Les locations en meublé ne rentrent pas dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation.

Les évolutions de la loi Borloo

La loi Borloo a été remplacée par la loi Scellier, puis la loi Duflot et enfin la loi Pinel à partir de 2014. Elle demeure cependant toujours en vigueur pour les propriétaires ayant investi dans un bien voué à la location avant le 31 décembre 2009.

Aujourd’hui, soit en 2019, c’est désormais le dispositif Pinel qui s’applique pour votre investissement locatif. Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel s’appliquait à l’origine aux personnes investissant dans un logement neuf pour le louer (Pinel neuf). Depuis 2019, les biens anciens peuvent aussi être concernés (Pinel ancien).

Pour cela, certaines conditions doivent néanmoins être respectées : le bien doit être loué en tant que résidence principale pour au moins 6 mois et le logement doit répondre aux nouveaux critères de performance énergétique. Il est souvent comparé au dispositif Denormandie, une autre niche fiscale pour investisseurs dans l’immobilier locatif. N’hésitez pas à lire notre article au sujet des lois Pinel et Denormandie, pour vous aider à faire votre choix parmi les dispositifs en vigueur actuellement.

Vous en savez désormais davantage sur la loi Borloo et ses évolutions. Si vous envisagez un investissement locatif, dans l’ancien rénové, n’hésitez pas à nous contacter ! Notre équipe se fera un plaisir de répondre à vos questions au sujet des dispositifs fiscaux, et de chercher pour vous le bien idéal. A bientôt chez ImmocitiZ’ !

investir dans une colocation

Investissement locatif : pourquoi opter pour la colocation ?

Vous aimeriez réaliser un investissement locatif rentable ? Pourquoi ne pas opter pour la colocation ? Offrant des rendements parfois très juteux et assez facile à mettre en place, il s’agit d’une option à envisager sérieusement. En effet, plus vous ajoutez de baux sur votre logement, plus la rentabilité peut augmenter… surtout si le coût d’acquisition et de gestion reste abordable. Investir dans une colocation est une stratégie locative qui pourrait vous intéresser ? Voici toutes les raisons d’y songer avant de vous lancer dans l’immobilier locatif.

3 raisons de choisir la colocation pour son investissement locatif

Une meilleure rentabilité avec la colocation

C’est un fait : louer un grand appartement à plusieurs locataires, avec des baux individuels, est généralement plus intéressant que de louer à une famille. Pour voir en quoi la colocation est une stratégie payante, prenons un exemple. Avec un logement de 3 chambres d’une valeur de 250 000 €, un loyer mensuel de 950€ pour une famille peut être envisagé. Un calcul qui nous amène à 4,56 % de rentabilité brute. En louant ce même bien à 3 colocataires, ce rendement évolue beaucoup. Effectivement, en proposant 450 € de loyer mensuel à chacun (soit 1350 € de revenus), on atteint les 6,48% de rentabilité brute. Évidemment, la stratégie de la colocation peut demander quelques travaux supplémentaires, afin qu’il y ait davantage d’équité d’espace pour chaque colocataire. Mais malgré cela, elle prend quand même l’avantage sur la location classique.

Un manque d’offres mais une forte demande

Peu de propriétaires-bailleurs s’orientent vers la colocation de prime abord. Et c’est normal : le coût d’acquisition est plus élevé que pour un investissement locatif dans une petite surface. Il y a donc assez peu d’offres de colocations sur le marché de l’immobilier locatif. Pourtant, la demande est plus que présente, notamment dans les grandes villes françaises. On estime d’ailleurs qu’elle est environ 5 fois supérieure au nombre d’offres. Parmi les villes où l’écart entre l’offre et la demande est le plus fort, on peut citer Nantes, Paris et Lyon. Le marché de la colocation est donc très porteur.

A Londres par exemple, 40% des nouvelles locations sont des colocations, contre environ 8% à Paris. L’engouement pour ce type de location va bien sûr avec une volonté de réduire le coût du loyer. En effet, louer une chambre dans une colocation coûterait environ 30% moins cher que le loyer d’un studio, sans compter les économies sur les charges courantes et l’achat du mobilier. Mais ce n’est pas tout : cette tendance va aussi avec un changement dans les habitudes de vie. Aujourd’hui, en dehors de l’aspect financier, de nombreux profils choisissent la colocation pour vivre en communauté. Très plébiscité par les étudiants, ce mode de vie séduit de plus en plus les salariés, et pas seulement les plus jeunes.

3 conseils pour optimiser sa colocation et la rendre plus rentable

En réalité, ces astuces peuvent aussi être utilisées sur une petite surface avec un seul locataire. Mais il est toujours bon de se rappeler les basiques pour améliorer le rendement de son investissement locatif.

Trouver le bon logement

C’est bien de vouloir réaliser un investissement locatif, mais il faut avant tout trouver la bonne affaire. Pour maximiser votre rendement, choisissez donc un bien ancien où il faut tout refaire, dans un lieu très recherché par les étudiants et les jeunes actifs (l’hypercentre étant souvent une valeur sûre). Faites vous accompagner par des prestataires qualifiés pour vos travaux et profitez des dispositifs fiscaux alléchants, comme le Pinel ancien pour ne citer que lui.

Proposer une colocation entièrement meublée

Beaucoup d’étudiants et jeunes actifs recherchent des biens meublés : c’est tellement pratique ! Et ça permet d’augmenter les loyers, notamment si le mobilier et des équipements sont un peu premium. Non seulement proposer une colocation meublée séduira davantage les locataires mais en plus, vous allez pouvoir bénéficier d’un statut fiscal spécial. En effet, avec le statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs seront peu fiscalisés et vous disposerez d’une gestion simplifiée. Il faut simplement encasser moins de 23 000€ de revenus locatifs ou bien 50% de ses revenus globaux. N’hésitez pas à consulter notre article sur la LMNP avant d’investir dans une colocation !

Offrir des services supplémentaires

Cela dépend bien sûr de votre stratégie locative. Si vous souhaitez louer à des étudiants uniquement, vous pouvez vous permettre de rester sur une offre de colocation basique. Comme on le disait plus haut, on assiste aujourd’hui à une évolution des modes de vie des actifs célibataires dans les grandes villes. On voit alors de plus en plus de colocations offrir des services inclus ou à la carte, à la manière de l’hôtellerie. Passage régulier d’une femme de ménage, activités incluses, préparation du petit déjeuner (…) peuvent s’ajouter à la prestation de base. On appelle cela le coliving. Très en vogue à l’étranger, ce concept de colocation premium où des marges peuvent être réalisées également sur les services annexes commence à s’implanter en France. On trouve actuellement des colivings à Paris, Marseille ou encore Nantes et c’est en plein développement.

La loi Elan et la colocation

Avant d’investir dans une colocation, il faut également se renseigner sur les lois encadrant ce type de pratique. En effet, la loi Elan du 23 novembre 2018 impose non seulement une surface minimum de location pour les baux (individuels et communs), mais encadre également la fixation des loyers. Aujourd’hui, la surface minimum est de 9 m² par locataire (contre 14m2 avant) pour un volume de 20m3. Quant à la somme des loyers perçus par les colocataires, elle n’est pas sensée dépasser le montant du loyer en location classique… à moins d’offrir un niveau de confort supérieur aux logements d’un même secteur. Par ailleurs, les communes peuvent choisir si elles souhaitent y participer ou non. Actuellement, c’est surtout la ville de Paris qui serait concernée. L’encadrement de cette loi est en test en 2019.

Vous connaissez maintenant les raisons de choisir la colocation pour son investissement locatif. Vous aimeriez obtenir davantage de conseils avant d’investir ? Notre équipe se tient prête à vous écouter : n’hésitez pas à nous contacter !

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