investissement locatif paris, les meilleurs arrondissements

Locatif : les meilleurs arrondissements de Paris où investir

Vous aimeriez investir à Paris ? Comme pour tout investissement immobilier, il ne suffit pas de placer son argent n’importe où. Si le bien en lui-même importe pour la réussite du projet, la localisation compte aussi pour beaucoup. Ainsi, lorsqu’on investit à Paris, il convient de se renseigner sur les meilleurs arrondissements avant d’acheter. Ça tombe bien : nous sommes ici pour vous en parler ! Découvrez nos arrondissements préférés pour faire de l’immobilier locatif parisien.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Paris ?

Les investisseurs apprécient Paris ! La preuve : on compte 61% de locataires dans la capitale. Prisée des touristes, des jeunes actifs et des étudiants, Paris est une valeur sûre pour réaliser un investissement locatif. Son attractivité économique et touristique n’est d’ailleurs plus à démontrer. Si le prix moyen au m2 dépasse maintenant les 10 000 €, cela ne doit pas représenter un frein à l’investissement, d’autant qu’il est évidemment possible de trouver des biens encore abordables ou négociables.

En trouvant la bonne affaire à rénover, dans le bon arrondissement, vous pourrez espérer une rentabilité nette de 4%, pour de la location classique à l’année. Oui parce que, sur le locatif saisonnier ou de courte durée, ça peut monter davantage, en proposant un bien premium dans un quartier recherché des touristes. Il faut aussi savoir qu’à Paris, même si la rentabilité est plus faible qu’en banlieue ou dans d’autres villes françaises, le patrimoine prend plus rapidement de la valeur. Si vous pensez revente en plus de vos rentes locatives, Paris reste donc un excellent choix.

Les meilleurs arrondissements pour investir à Paris

Le 19e arrondissement

C’est l’un de nos quartiers favoris dans la capitale. Avec des biens à environ 8 618 € le m² (septembre 2019), le 19e arrondissement est le moins cher de tous. Si des disparités persistent d’une rue à l’autre, l’arrondissement a bien évolué ces dernières années. On pense notamment au quartier de la Villette ou encore à Stalingrad. La gentrification touche également les abords du canal de l’Ourcq, Jourdain et des Buttes-Chaumont, ce qui a une influence directe sur la demande locative. Il s’agit d’un des meilleurs arrondissements pour investir à Paris. En effet, l’accès à l’investissement locatif y est plus facile : les biens sont moins chers globalement et le nombre de locataires toujours plus important.

Le 20e arrondissement

Tout comme le 19e arrondissement, le 20e connait actuellement une mutation. Faisant également partie des endroits les plus abordables de Paris avec ses 8 891 € le m2, il devient prisé des bobos et des parisiens branchés. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la fameuse chaîne d’hôtels Mama Shelter s’y est implantée ! Le 20e arrondissement de Paris est peuplé par plus de 200 000 habitants, soit le foyer de peuplement le plus important de la ville. Mais ce n’est pas tout : parmi ces habitants, près de 7 personnes sur 10 sont locataires. Situé entre le parc des Buttes-Chaumont et le cimetière du Père-Lachaise, l’un des emblèmes de Paris, l’arrondissement se réjouit de l’animation côté Gambetta et du métissage de Belleville et de Ménilmontant. Pour nous, cet arrondissement calme, jeune et bien connecté au reste de la ville est un très bon compromis pour investir dans l’immobilier locatif à Paris.

Le 9e arrondissement

Le 9ème arrondissement se trouve entre l’hypercentre de Paris et les quartiers plus populaires du nord. Le prix moyen du m2 tourne autour de 11 000 €, avec quelques disparités selon les quartiers. C’est du côté de la Chaussée d’Antin qu’on trouve les biens les plus onéreux. Le 9e arrondissement est un quartier assez animé, notamment vers Opéra. En effet, on y trouve nombreux restaurants, hôtels, théâtres mais également Les Folies Bergères, le Grand Rex ou encore l’Opéra Garnier. Pour un investissement locatif, privilégiez Notre-Dame de Lorette ou la Trinité. Il s’agit de quartiers très résidentiels, composés de rues commerçantes, idéales pour vos futurs locataires ! C’est un choix très sécuritaire. Il faut aussi savoir que cet arrondissement est très apprécié des touristes. L’animation qui y règne et la proximité des lieux touristiques (Montmartre, dans le 18e arrondissement) est un vrai plus, notamment si l’on souhaite investir dans du locatif de courte durée.

Le 11e arrondissement

Arrondissement central et relativement calme (hormis les rues Oberkampf ou de Lappe), le 11e est une valeur sûre à Paris. Plébiscité par les jeunes actifs et les étudiants, la demande locative y est importante. Dans cet endroit de Paris, on préfèrera un investissement pour de la location à l’année. Effectivement, peu d’éléments emblématiques attirent les touristes dans les quartiers du 11e arrondissement. Bonne nouvelle pour les investisseurs : il compte de nombreuses petites surfaces, parfaites pour booster sa rentabilité. Les studios et les T2 représentent plus de 60% de l’offre en logements de l’arrondissement. Quant aux prix d’achat, un logement se négocie en moyenne à 10 000 du m2. Il s’agit d’un bon compromis là aussi !

Vous connaissez maintenant quelques uns de nos quartiers de prédilection pour investir à Paris. Vous songez, vous aussi, à réaliser un investissement locatif dans la capitale ? Prenez vite contact avec notre équipe : nous aurons sûrement un bien idéal pour votre projet à vous proposer !

le meilleur placement immobilier selon son âge

Immobilier : quels placements privilégier en fonction de l’âge ?

L’immobilier fait partie des placements préférés des Français … et ça tombe bien : il existe de nombreuses possibilités lorsqu’on souhaite investir dans la pierre. Quel placement est le plus adapté en fonction de votre profil ? Nous faisons le point sur les différentes solutions de placements immobiliers à envisager en fonction de votre âge.

Investir à partir de 20 ans

En termes d’investissement immobilier, on a souvent tendance à dire que « le plus tôt est le mieux ». Cependant, à 20 ou 25 ans, peu de jeunes ont les moyens (ou se soucient) d’acheter un bien. Si ce projet vous tient à cœur, rien ne vous empêche de mûrir votre projet tout en créant une première épargne. En effet, la constitution d’un apport est une étape essentielle en tant que futur acquéreur. Cette somme, qui peut représenter jusqu’à 10% de l’achat, vous permettra de financer les frais de notaire ou d’agence immobilière.

Nous vous conseillons donc d’épargner dès que vous obtiendrez vos premiers salaires. Si vous le pouvez, profitez de votre job étudiant ou de votre alternance pour mettre quelques dizaines d’euros de côté. Mis bout à bout, cette épargne sera un premier pas vers votre projet d’acquisition immobilière.

Investir entre 30 et 35 ans

Dans la grande majorité des cas, votre situation professionnelle sera stabilisée et vos revenus seront plus réguliers. Certains auront même déjà évolué dans leur carrière et obtenu une négociation salariale.

C’est le moment idéal pour commencer à regarder du côté des assurances-vie. Vous pouvez également opter pour des produits financiers de type fonds d’investissement, actions, etc.

Il peut également être temps d’utiliser l’épargne que vous avez constitué pour faire de l’investissement locatif. Ainsi, les salaires versés par votre locataire autofinancent une partie de votre emprunt. En d’autres termes, vous vous constituez un patrimoine en limitant l’effort d’épargne. Gardez quand-même en tête que l’immobilier locatif en direct implique de se libérer du temps pour rechercher les futurs locataires, gérer le bien, faire les éventuels travaux … à moins que vous ne déléguiez cette partie à une agence.

Si vous cherchez à diminuer les risques liés à l’immobilier locatif, vous pouvez aussi opter pour la SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). Ce placement collectif vous permettra d’obtenir des parts dans la société et de recevoir un loyer au prorata de votre investissement de départ.

Investir à partir de 35 ans

En plus d’avoir une certaine stabilité financière, cet âge apporte aussi une lisibilité professionnelle et personnelle. Vous souhaitez probablement fonder une famille et vous fixer géographiquement. Dans ce cadre, il est donc légitime de penser à construire un nid douillet dans un lieu qui vous appartient. Bref, vous l’avez compris, c’est le moment d’acheter une résidence principale !

Investir entre 50 et 65 ans

Plusieurs options s’offrent à vous en termes de placements ou investissements immobiliers :
• L’investissement en meublé en tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : ce statut vous permettra d’amortir le prix du bien sur vos revenus imposables.
• L’investissement en colocation meublée : il s’agit ici d’acheter un bien suffisamment grand pour le louer à plusieurs personnes.
• La nue-propriété : au moment où vous investissez, vous posséderez l’appartement ou la maison sans en avoir la jouissance. Au bout de 10 ans, vous récupérerez la pleine propriété du bien.

Investir à partir de 65 ans

Vous recherchez un placement avec une fiscalité particulièrement attractive ? L’un des solutions possibles est d’opter pour une SCPI étrangère. On estime que l’imposition serait 2 à 3 fois moins élevée qu’en France. C’est donc une excellente alternative pour préparer la transmission de votre patrimoine tout en augmentant vos revenus actuels.

Vous savez maintenant dans quelle solution investir en fonction de votre âge. Vous avez un projet d’investissement locatif pour épargner tout en préparant votre retraite ? Prenez vite contact avec notre équipe !

influence taux bas rendement investissement locatif

Investissement locatif : l’influence des taux bas sur le rendement

En tant qu’investisseur, la rentabilité locative est une notion très importante que vous devez toujours avoir à l’esprit lorsque vous achetez un bien. En fonction des tendances du marché immobilier, ce rendement évolue et sera plus ou moins important. Face aux taux d’intérêt historiquement bas, qu’en est-il actuellement ? Quelles sont les conséquences pour les investisseurs ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur ces notions.

Rappel sur le contexte actuel

Depuis 2012, les taux moyens d’emprunt immobilier ne cessent de diminuer. Pour un emprunt étalé sur 20 ans, ils sont passés de 4% en 2012 à 1,20% en 2016 et 1,15% en janvier 2019. En juillet 2019, certaines banques ont même proposé un taux de crédit immobilier au montant historique, inférieur à 1%. Depuis plusieurs années, ces taux restent donc particulièrement attractifs, notamment pour les primo-accédants qui souhaitent effectuer leur premier achat.

Conséquence pour les particuliers ? À mensualité égale, ils disposent d’une capacité d’emprunt supérieure et d’un coût de crédit moins élevé. Ils achètent donc généralement un bien plus cher.

Les conséquences des taux bas sur le rendement locatif

Peu importe l’objectif (défiscaliser, bénéficier de revenus passifs ou se constituer un patrimoine), la baisse des taux de crédits immobiliers pousse à investir dans la pierre. Pourtant, il existe un « effet pervers » peu connu des acheteurs de biens locatifs : l’augmentation des impôts fonciers pour les loueurs de biens vides.

En effet, les loyers sont taxés comme des revenus fonciers. Ces taux d’emprunt particulièrement bas ont engendré une hausse mécanique des impôts, dûs par les propriétaires sur les loyers qu’ils encaissent.

Voici quelques explications pour bien comprendre :

Sauf cas particulier, le revenu net imposable doit être calculé en déduisant vos charges des loyers que vous avez perçus. C’est donc ce solde qui est soumis à l’impôt progressif et aux prélèvements sociaux.
Dans le cas d’une acquisition de bien locatif à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits sans limite de montant. De ce fait, comme vous payez moins d’intérêts, la base taxable augmente et vos impôts aussi.

La forte baisse de ces taux d’intérêt a donc eu un impact réel et plutôt négatif sur le rendement locatif. Pour exemple, les taux de rendement immobilier ont perdu près d’1,7 point en 10 ans. En 2007, le rendement locatif était à 6,10% (dans le cadre d’une SCPI) contre 4,43% en 2017.

Quelles solutions pour les investisseurs de biens locatifs ?

Pour que l’impôt sur les revenus fonciers n’augmente pas drastiquement, l’une des solutions possibles est d’opter pour la loi Pinel ou Denormandie :
• la loi Pinel : elle concerne l’achat pour mise en location de logements neufs ;
• la loi Denormandie : elle s’applique en cas d’achat de logements vétustes, qui nécessitent des travaux avant d’être loués.

Sous certaines conditions, ces dispositifs vous permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Vous devrez notamment vous renseigner sur les villes concernées par ces dispositifs. Cet abattement fiscal sera de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location. Sachez que ces deux dispositifs sont accessibles à toutes les personnes imposables, sans autres conditions de ressources.
L’autre option peut être également de choisir la location meublée sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous serez alors soumis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus favorable.

Notre conseil : avant de vous lancer dans le projet d’investissement locatif, prenez toujours en compte la fiscalité dans votre raisonnement. Vous envisagez d’investir dans la pierre ? Nous vous invitons à prendre contact avec nous pour en savoir plus sur l’immobilier locatif et ses rendements.

dégradations impayés : comment protéger son investissement locatif

Dégradations, impayés : comment protéger son investissement locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est une belle aventure mais qui peut comporter quelques risques si vous êtes face à un locataire indélicat. Comment sécuriser un bien immobilier qui est loué ? Afin de limiter les déconvenues, nous faisons le point sur les solutions qui existent pour protéger votre location.

Comment sécuriser le paiement des loyers ?

Vous renseigner en amont

La première étape consiste à bien choisir son locataire. Pour cela, n’hésitez pas à le rencontrer physiquement et à discuter avec lui pour juger de son sérieux. Vous êtes en droit de demander un dossier détaillé, avec une copie des bulletins de salaire et/ou les dernières quittances de bail.
L’objectif est de vous assurer que votre locataire est en mesure d’assumer le coût du loyer et des charges.

Demander un garant

La demande d’un garant solvable est un grand classique qui permet de responsabiliser le locataire. Cette personne, souvent un parent proche, se porte caution vis-à-vis du bail. Elle s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de problème de revenus.

Souscrire une assurance

L’assurance « loyers impayés » est très couramment utilisée. Elle représente un coût supplémentaire mais vous offre une sécurité non négligeable si votre locataire manque à ses obligations.
Attention aux conditions drastiques imposées par certains assureurs (uniquement des locataires en CDI, salaire représentant 3 fois le montant du loyer, etc.) qui pourraient compliquer la mise en location. Lisez bien toutes les clauses du contrat et renseignez-vous sur les garanties prises en charge.

Comment se protéger des dégradations ?

Demander un dépôt de garantie

Il est très fréquent que le bailleur demande un dépôt de garantie à ses locataires au moment de la signature du contrat de location. Le but ? Inciter le locataire à respecter le bien et offrir une sécurité au propriétaire. Si des dommages sont constatés, ce dernier pourra conserver la totalité de la caution.

Son montant est variable mais correspond souvent entre 20% et 30% du montant d’un loyer. Toutefois, elle ne pourra pas excéder un mois de loyer, hors charges, pour les locations non meublées ni faire l’objet d’une révision. S’il le souhaite, le propriétaire a le droit d’encaisser le dépôt de garantie mais ça n’est pas obligatoire. Dans tous les cas, il devra prévenir le locataire de sa décision.

Faire un état des lieux

L’état des lieux d’entrée est une étape essentielle lorsque vous mettez un bien en location. Ce document, fait en deux exemplaires et signé par les deux parties, devra être réalisé minutieusement. Faites le tour de chaque pièce, notez l’état général des murs, sols et des équipements (plaque de cuisson, frigo, placards, etc.). Les petits détails doivent être mentionnés : la présence d’une ampoule dans le salon, l’état de la robinetterie …

L’état des lieux d’entrée servira de document de référence lorsque vos locataires quitteront le logement. Si vous constatez des dégâts, il faudra les indiquer sur l’état des lieux de sortie. Vous serez ainsi en droit d’utiliser tout ou partie de la caution (en fonction de l’ampleur des travaux) pour faire les réparations nécessaires.

Souscrire une garantie dégradations locatives

Les assurances « loyers impayés » proposent généralement une offre supplémentaire, « la garantie dégradations locatives ». Elle permet à l’assuré d’être indemnisé en cas destructions de son bien immobilier. Le montant de l’indemnisation varie en fonction des assurances et des contrats.

Attention, si votre locataire laisse le logement sale et/ou encombré, il est très peu probable que la garantie prenne en charge le nettoyage du bien. Pour éviter les déconvenues, vérifiez en détail, avec votre assureur, ce qui est compris dans cette option. Vous souhaitez déléguer la gestion locative pour plus de sérénité ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe !

investissement locatif à distance

Immobilier : pourquoi et comment investir à distance ?

Vous vivez loin de la ville où vous souhaitez investir ? Vous êtes expatrié et aimeriez réaliser un investissement locatif en France ? En vérité, ce n’est pas un problème. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif à distance. Comment ? Tout simplement en déléguant la recherche et la gestion de votre bien en location à des professionnels du métier. Voici pourquoi et comment investir à distance !

Pourquoi investir à distance dans l’immobilier locatif ?

Pour élargir son champ d’action

C’est un fait : une bonne partie des investisseurs locatifs recherchent des biens autour de chez eux pour des raisons de praticité. Pourtant, en choisissant de restreindre leur champ d’action, ils se privent d’opportunités beaucoup plus juteuses. En effet, pourquoi vouloir tout à prix investir à proximité quand les rendements sont meilleurs plus loin ? Non, soyez plus malin que cela. Ne regardez pas forcément les biens à côté de chez vous, à moins que vous viviez dans un lieu où la demande locative est forte, et les loyers intéressants.

Parce que les technologies le permettent

Aujourd’hui, avec Internet, il est possible de recueillir une mine d’informations utiles pour son investissement locatif. Avec des applications telles que Google Street View ou Earth, plus besoin de se déplacer pour faire la visite d’un quartier ! Vous pouvez la réaliser depuis votre canapé, à des centaines ou milliers de kilomètres de là. De la même façon, c’est un excellent moyen de prendre contact avec des chasseurs immobiliers et des entreprises spécialisées qui peuvent vous aider dans votre recherche du bien idéal.

Comment réaliser un investissement locatif à distance ?

Faire appel à un chasseur immobilier

Vous ne pouvez pas vous déplacer ? Vous ne connaissez pas bien le secteur géographique visé ? Vous pouvez prendre contact avec un chasseur immobilier pour qu’il s’occupe de la recherche et des visites d’appartements à votre place. Ce dernier pourra effectuer ses recherches en fonction de critères bien précis, définis au préalable, dans le cadre de votre projet d’investissement locatif. Lors de l’achat, il est aussi possible de faire une procuration afin de ne pas avoir à se déplacer chez le notaire. La signature des actes peut aussi se faire électroniquement aujourd’hui.

Déléguer la gestion de votre bien

La gestion locative est simplement impossible à gérer seul à distance. Alors, pour faire visiter votre logement aux potentiels locataires, organiser l’entrée et la sortie des lieux ou encore entretenir l’appartement, le mieux reste de passer par un professionnel ! Il existe aujourd’hui des agences immobilières spécialisées en e-gestion, profitez-en.

Choisir un professionnel de l’investissement locatif clé en main

Vous n’avez vraiment peu de temps à consacrer à votre placement dans l’immobilier locatif ? Nous vous suggérons de recourir à une entreprise qui propose un service clé en main. C’est par exemple le cas d’ImmocitiZ’. De la recherche du bien rentable, en passant par la remise à neuf du logement et la gestion locative, l’entreprise s’occupe de tout. C’est simple : vous n’avez rien à faire, si ce n’est suivre à distance les étapes de votre investissement. Découvrez vite nos articles sur l’intérêt de faire appel à un professionnel de l’investissement locatif et sur le parcours de l’investisseur chez ImmocitiZ’.

Vous constatez maintenant qu’il est possible d’investir à distance, grâce aux nouvelles technologies et aux différents services à votre disposition. Vous êtes expatrié ou loin du lieu géographique qui vous intéresse pour votre investissement locatif ? N’hésitez pas à nous contacter pour découvrir nos services !

investissement locatif caen

Investir à Caen : les atouts de cette ville étudiante et touristique

Vous chercher à réaliser un investissement locatif rentable ? Caen est un endroit idéal ! Cette ville étudiante de Normandie a déjà séduit de nombreux investisseurs. Et on comprend pourquoi : avec sa forte demande locative et ses petites surfaces à haut potentiel, les bons rendements sont au rendez-vous. Proche des lieux touristiques majeurs en France et de la mer, elle s’adapte aussi parfaitement à l’investissement locatif saisonnier. Vous n’êtes pas encore sûr d’investir à Caen prochainement ? Laissez-nous vous convaincre !

Investir à Caen : les atouts de la ville

La vie étudiante et culturelle caennaise

Caen fait partie de ces villes où les jeunes aiment venir étudier. Elle a d’ailleurs été classée 17e sur 44 villes étudiantes françaises par les principaux intéressés. Chaque année, entre 20 000 et 40 000 étudiants s’inscrivent dans les formations proposées sur place. Ce sont principalement ces derniers qui recherchent un petit logement à louer, généralement proche des écoles (IUT, CHU, etc) ou dans le centre-ville. Si les étudiants aiment Caen, ce n’est pas seulement pour la qualité de son enseignement et sa qualité de vie. Sa vie culturelle est également très dense, avec la présence de deux salles de concerts, des cinémas d’Art et d’Essai, des festivals… Prisée des étudiants, Caen est une ville idéale pour réaliser un investissement locatif meublé.

Une ville dynamique à la pointe de l’innovation

Caen n’est pas qu’une ville étudiante. Elle attire également de nombreux actifs, qui viennent notamment travailler pour des entreprises de renom, comme Volvo Renault Trucks, Bosch ou encore PSA Peugeot-Citroën. Ces travailleurs viennent aussi gonfler le nombre de locataires de la cité normande. À la pointe de la recherche et de l’innovation, Caen est dans le viseur des investisseurs et des grandes entreprises. Pionnière dans la mise au point du paiement sans contact, elle se démarque des autres villes par sa capacité à innover.

Un camp de base pour explorer la Normandie

Proche de la mer et à seulement deux heures de Paris, Caen séduit les touristes du monde entier. Les passionnés de la Seconde Guerre Mondiale n’ont qu’à bien se tenir : c’est la ville idéale pour partir à la conquête de l’histoire des plages du débarquement. Mais ce n’est pas tout ! C’est aussi un excellent camp de base pour découvrir le bocage normand ainsi que Deauville et sa célèbre promenade. Bon nombre de visiteurs choisissent Caen pour leur séjour en Normandie, grâce à sa situation géographique incroyable. Et cela sans compter sur les tarifs abordables pratiqués dans la ville de Guillaume Le Conquérant. Bref, investir à Caen pour faire de la location de courte durée peut avoir un réel intérêt !

Investir à Caen : les meilleurs quartiers à viser

La plupart des étudiants et des touristes recherchent des locations dans le centre-ville. La plus grande ville du Calvados n’échappe pas à la règle ! Son centre historique chargé d’histoire reste l’un des meilleurs endroits où investir à Caen. Proche de la gare et de l’université, les locataires y trouveront également tous les commerces de proximité dont ils auront besoin. Si les prix à l’achat sont un peu plus élevés que les autres quartiers, sachez qu’on peut encore trouver des biens anciens et abordables à refaire à neuf. Par ailleurs, le quartier Saint-Gilles, à la fois résidentiel et touristique, constitue une bonne alternative. Situé au niveau des plus beaux monuments médiévaux et religieux de la ville, il séduira particulièrement les visiteurs ou encore les familles qui souhaitent s’installer dans la durée. Il s’agit d’un quartier très bien desservi par les transports en communs.

Investir à Caen : les projets de développement

Caen est une ville en mouvement. Le projet de Caen Presqu’île, intégrant les villes de Caen, Hérouville Saint-Clair et Mondeville, demeure l’un des plus importants du Calvados actuellement. Concrètement, un espace de vie de 300 hectares, aménagé au bord de l’eau et à côté de la gare, devrait accueillir plusieurs milliers de nouveaux logements et un parc d’activités économiques de 40 000 m²… Rien que ça ! Par ailleurs, la ville planche également sur l’amélioration du réseau de tramway caennais. Au programme : l’extension du réseau vers la Presqu’île ou encore Fleury-sur-Orne. Ces changements permettront de transporter 64 000 voyageurs dès cet automne 2019 contre 42 000 avant les travaux. Des raisons de plus d’investir son argent dans l’immobilier locatif à Caen !

Vous connaissez maintenant les raisons de s’intéresser à l’investissement locatif à Caen. Vous souhaitez en savoir plus sur les démarches pour investir votre argent dans l’immobilier locatif en Normandie ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe !

fiscalité des non-résidents

Expatriation : la fiscalité immobilière des non-résidents

Vous êtes installé à l’étranger ? Vous percevez des revenus locatifs de biens immobiliers situés en France ? En fonction de votre situation (loueur de logements meublés ou non meublés), une fiscalité immobilière différente s’applique. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les informations principales à retenir sur l’imposition des revenus immobiliers pour les non-résidents.

Un taux minimum de 20%

Les non-résidents sont soumis au taux minimum d’imposition de 20 % sur leurs revenus fonciers, que la location soit meublée ou non meublée. Sur votre avis d’imposition, vous remarquerez la mention « application du taux minimum de 20 % « . Vous devrez également ajouter les prélèvements sociaux dont le montant s’élève à 17,2 %.

Non-résident : vous louez des locaux nus (logements non-meublés)

Les loyers que vous percevez de la location de logements non-meublés dont vous êtes le propriétaire sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En fonction de votre situation, vous devrez les déclarer :

Au régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de droit si le montant brut de vos revenus locatifs perçus en 2018 sont inférieurs à 15 000€, charges non comprises. Dans ce cas, il vous suffira d’indiquer le montant directement sur la déclaration des revenus n°2042. Un abattement automatique de 30%, correspondant à une estimation forfaitaire de vos charges, sera appliqué.

Au régime réel

Le régime réel s’applique normalement aux propriétaires dont le revenu brut foncier est supérieur à 15 000€, charges non-comprises. Néanmoins, sachez que vous pouvez également opter pour cette option, même si vos revenus immobiliers sont inférieurs à ce montant. Attention, cet engagement est irrévocable pendant 3 ans. Vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 puis reporter les résultats sur votre déclaration des revenus N°2042.

Non-résident : vous louez des locaux meublés

Les loyers nets que vous percevez la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont imposables dans la catégorie des « revenus industriels et commerciaux (BIC) ». Et ce, que vous soyez sous le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel).
Ils ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers.

Par conséquent, vous devrez reporter ces revenus locatifs dans la déclaration 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration des revenus n°2042, dans l’une des rubriques suivantes : revenus industriels et commerciaux professionnels ou revenus des locations meublées non-professionnelles.

Vous la complèterez selon votre régime fiscal :

Régime bénéfice réel

  • Si votre activité est imposée au réel, vous devrez déposer une liasse n°2031 :
  • Dans le cas d’un seul bien en location meublée : au Service des Impôts des Entreprises qui gère le lieu de situation géographique du meuble ;
  • Pour plusieurs biens en location meublée : au Service des Impôts des Entreprises dont dépend le logement meublé le plus important.

Régime « micro-BNC »

Vous êtes sous le régime micro-entreprise des locations meublées non-professionnelles ? Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% sera automatiquement appliqué. Si vous faites de la location meublée touristique (gîte rural, chambre d’hôtes), un abattement forfaitaire de 71% sera automatiquement appliqué.

Comment déclarer les revenus l’année de départ ? L’année de votre départ, vous devrez utiliser la déclaration n°2042 NR (ou n°2044 pour les revenus fonciers).

Vous l’avez compris, les revenus immobiliers de source française doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt en France. Les conditions de déclaration et d’abattement seront différentes en fonction de votre situation. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe et de la Direction des impôts des non-résidents.

La sous-location : faut-il l’accorder à son locataire ?

Votre locataire veut sous-louer votre logement et vous hésitez à accepter sa demande ? Vous craignez de ne pas être en règle ? Si la pratique de la sous-location est de plus en plus courante, elle reste cependant réglementée. Pour éviter les mauvaises surprises, on fait le point sur la procédure à mettre en place afin de vous protéger.

Rappel : que dit la loi à propos de la sous-location ?

La sous-location consiste, pour le locataire, à mettre tout ou partie du logement à la disposition d’un sous-locataire, moyennant une contrepartie financière. Cette pratique permet au locataire de financer le loyer lorsqu’il s’absente pendant les vacances par exemple.

La sous-location est encadrée par la loi. En principe, elle est interdite (article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation à usage de résidence principale), sauf si le propriétaire donne son accord écrit.

Si votre locataire sous-loue votre logement sans votre accord (vous avez dit non) ou sans vous avertir, vous pouvez demander la résiliation du bail. De plus, si le sous-locataire commet des dégradations, c’est votre locataire qui sera responsable.

Bon à savoir : sachez que même si vous êtes propriétaire de votre logement, vous ne pourrez pas expulser le sous-locataire.

À quelles conditions accepter la sous-location à son locataire ?

Avant d’avancer un « non » catégorique à votre locataire s’il vous fait une demande en ce sens, prenez le temps de réfléchir à sa proposition. Dans tous les cas, votre bien vous appartient et si vous accepter la sous-location, celle-ci doit se faire en toute confiance.

Voici quelques pistes qui pourraient vous aider à faire votre choix :

  • Vous n’avez jamais eu de problèmes avec votre locataire actuel : il paie à l’heure, il est discret et a toujours été respectueux du logement ;
  • Vous avez la possibilité d’organiser une rencontre avec le sous-locataire ;
  • Le sous-locataire et le locataire acceptent de fixer un cadre à la sous-location avec un contrat.

Sachez que la décision finale vous revient. Vous avez le droit de refuser la proposition de sous-location, librement et sans avoir à vous justifier du motif du refus.

Propriétaire : comment vous protéger ?

Si vous acceptez que votre locataire sous-loue votre logement pendant son absence, nous vous conseillons de demander à votre locataire de bien formaliser la situation. Le but est d’encadrer juridiquement la sous-location pour vous protéger en cas de problèmes (dégradations, impayés …).
Dans un premier temps, demandez à ce votre locataire vous informe par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois le courrier reçu, demandez-lui de constituer un contrat de sous-location avec le sous-locataire.

Le document doit indiquer les conditions dans lesquelles le logement sera sous-loué :

  • Durée du sous-bail;
  • Identité du locataire et du sous-locataire;
  • Montant du loyer pour le sous-locataire (il ne peut excéder le prix loyer payé par le locataire principal);
  • Montant du dépôt de garantie.

En théorie, dès lors que vous avez été informé et que vous avez donné votre accord écrit à votre locataire, vous n’êtes pas obligé de participer à l’édition de ce contrat de sous-location et vous n’avez pas à le signer. En pratique, il est conseillé d’y prendre part pour être sûr que celui-ci sera fait dans les règles.

Sachez également que le locataire doit obligatoirement fournir au sous-locataire votre autorisation écrite ainsi qu’une photocopie du contrat de bail en cours (loi Alur). N’hésitez pas à lui rappeler.
Vous l’avez compris, la sous-location est une pratique courante mais qui doit respecter certaines règles. N’hésitez pas à en parler avec votre locataire et à participer à la création du contrat de sous-location.

investissement locatif

Pourquoi investir dans la pierre plutôt que dans les assurances-vie ou SCPI ?

Vous hésitez entre investir en direct dans l’immobilier, souscrire une assurance-vie ou monter une SCPI ? Ces types d’investissements peuvent en effet vous aider à préparer votre avenir. Mais lequel choisir ? Est-il vraiment préférable d’opter pour l’investissement immobilier en direct ? Pour que vous puissiez faire votre choix, nous vous expliquons en quoi consistent ces différents placements et quels sont les avantages d’investir dans la pierre.

Qu’est-ce qu’une assurance-vie, une SCPI et un investissement immobilier ?

L’assurance-vie

L’assurance-vie est un produit d’épargne qui vous permet, en tant que souscripteur, d’épargner de l’argent. Vous percevrez des intérêts sur votre contrat, en fonction du capital initialement investi :
• Si vous êtes vivant à la fin du contrat : vous restez le titulaire des fonds et récupérez le capital initial ainsi que les intérêts ;
• Si vous décédez avant la fin du contrat : la somme est transmise aux bénéficiaires que vous aurez désignés.
Ce type de placement est privilégié pour anticiper un projet d’achat immobilier, préparer sa retraite ou se constituer un capital.

La Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI, ou investissement « Pierre Papier », est un placement collectif qui vous permettra d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Les fonds sont collectés auprès de plusieurs investisseurs particuliers et sont réinvestis dans l’immobilier de rendement.

En contrepartie, vous obtenez des parts sociales dans la société et recevrez un loyer au prorata de votre investissement. Le principal avantage est que vous aurez accès à l’immobilier professionnel (bureaux, locaux de magasins, etc.) qui offre une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation.

L’investissement immobilier en direct

Enfin, cette troisième pratique vise à acquérir des biens immobiliers, maison ou appartement, afin de les mettre à la location. Les logements peuvent être meublés ou non meublés. L’objectif est de réaliser des bénéfices grâce aux revenus locatifs ou à la revente du bien.

L’investissement immobilier « en direct » est considéré comme un produit d’épargne évolutif. Si vous optez pour ce dispositif, vous pourrez transmettre le patrimoine immobilier acquis à vos proches.

Les avantages de l’investissement immobilier

Par rapport à l’assurance-vie

Voici les principales raisons d’investir dans la pierre en direct plutôt qu’opter pour une assurance-vie :
• Si vous le souhaitez, vous pourrez vivre dans votre logement (à l’issue de la période de location) ;
• Vous pourrez transmettre ce bien à vos proches et le mettre à disposition de vos enfants, pendant qu’ils font leurs études par exemple ;
• Le gouvernement a mis en place de nombreux avantages fiscaux (loi Pinet, statut LMNP) ;
• À l’heure actuelle, vous pourrez bénéficier de prêts immobiliers à des taux historiquement bas.

Par rapport à la SCPI

Bien qu’elle présente de nombreux avantages, la SCPI n’est pas toujours l’option idéale. Voici pourquoi privilégier l’investissement immobilier en direct :
• Vous êtes pleinement propriétaire du bien et n’avez pas à partager le montant du loyer ;
• L’investissement direct fait que le bien acquis est « palpable » alors qu’avec la SCPI, vous détenez les parts d’une société (« investissement pierre-papier ») ;
• Les frais d’investissement sont généralement moins élevés et la majeure partie est payée dès l’achat du bien.

Vous avez désormais les éléments principaux pour faire votre choix entre ces 3 types de placements. Cependant, sachez qu’en fonction de votre situation personnelle (apport, âge, besoins immédiats), l’investissement immobilier peut ne pas être le meilleur choix. La solution peut être aussi de cumuler plusieurs types d’investissement. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.

pourquoi investir en France en tant qu'expatrié

Expatriés : pourquoi investir en France ?

Vous êtes expatrié ? Vous vivez à l’étranger mais vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ? En tant que non-résident, vous avez la possibilité d’acheter un bien et de le mettre en location (ou non). Il serait donc dommage de vous en priver, d’autant que vous pouvez bénéficier d’avantages. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur 4 bonnes raisons d’investir en France quand on est expatrié.

L’achat d’un bien est facilité depuis l’étranger

La distance est probablement la première difficulté qui vous vient en tête lorsque vous pensez à investir dans l’immobilier en France. Pourtant, plusieurs dispositions ont été mises en place pour les expatriés afin de faciliter leurs démarches et leur permettre de réaliser un achat locatif, ou non.
Ainsi, en tant expatrié, vous avez la possibilité :

• sous certaines conditions, d’emprunter auprès des banques françaises,
• de passer par un tiers pour la visite des différents biens,
• de faire une procuration pour la signature du compromis de vente,
• de confier la gestion de vos biens locatifs à une agence immobilière.

En théorie, vous n’avez donc pas besoin de vous déplacer pour effectuer les recherches immobilières ou pour signer les documents de vente.

Attention, l’achat d’un bien immobilier reste un projet de grande envergure. Pour limiter les déconvenues, il faut bien maîtriser le marché immobilier local (la population, les projets de développement communaux, le dynamisme économique, les spécificités des quartiers,…). Nous vous conseillons donc de faire appel à un professionnel (agences immobilières, indépendant,…) pour vous accompagner dans votre achat.

Les taux d’intérêt sont particulièrement bas

Depuis quelques années, les taux d’emprunt connaissent des niveaux très bas. En avril 2012, ils étaient en moyenne à 4%. À l’heure actuelle, on observe des taux de crédit immobilier largement inférieurs : 1,20% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. Les experts prévoient même une baisse jusqu’à 1% d’ici la fin de l’année 2019.

Cette situation exceptionnelle et historique est donc particulièrement confortable pour les acquéreurs, notamment les primo-accédants, qui souhaitent investir dans l’immobilier. Mais attention, certaines banques sont réticentes à financer les non-résidents et peuvent appliquer des taux d’intérêt plus élevés : 1,7% pour 15 ans, 1,95% sur 20 ans. Ceux-ci restent malgré tout très avantageux.

Des dispositifs fiscaux avantageux sont accessibles

Bien que vous soyez considéré comme un investisseur expatrié, sachez que vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux similaires à ceux des investisseurs qui résident sur le territoire.

Par exemple, si vous effectuez un achat locatif, vous pourrez opter pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui reste particulièrement avantageux : déclaration facilitée, exonération de TVA, possibilité de choisir entre le régime micro-BIC ou régime réel pour les impôts…

Attention, pour profiter du statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions :
• le total des recettes locatives est inférieur à 23.000 euros TTC par an,
• les recettes locatives ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

L’avenir se prépare dès aujourd’hui

L’immobilier reste un très bon placement physique qui vous permettra de préparer votre avenir. En achetant un appartement ou une maison, vous disposerez ainsi d’un pied-à-terre en France, ce qui facilitera vos démarches en cas d’un éventuel retour.

Ce bien immobilier peut aussi également :
• se transformer en résidence secondaire et être utilisé pendant vos vacances par exemple,
• bénéficier à vos enfants, s’ils viennent étudier en France.

Vous connaissez maintenant les principaux avantages à investir dans l’immobilier en France en tant qu’expatrié. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.

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