Pourquoi créer une SCI ou une SARL familiale pour son investissement locatif ?

Vous hésitez entre une SCI (Société Civile Immobilière) et une SARL familiale pour investir dans l’immobilier locatif ? Ces deux structures sont en effet particulièrement adaptées quand on envisage ce type de projet mais elles ont chacune leurs spécificités. Pour que vous puissiez faire votre choix, découvrez les 3 avantages principaux de chaque structure en matière d’investissement locatif.

Investissement locatif : les avantages de créer une SCI

Transmission du patrimoine optimisée

C’est probablement le point le plus intéressant ! Si vous investissez en famille, la transmission du patrimoine acquis pourra être fiscalement optimisée. La SCI permet de réaliser des donations successives afin de bénéficier au mieux des abattements fiscaux prévus par la loi. Elle vous permet aussi de diminuer le montant des droits de donation et de succession. Enfin, cette forme juridique protège les couples en concubinage : si un des concubins décède, le bien immobilier peut revenir intégralement à celui qui reste.

Choix dans le type d’imposition

Dans certains cas, la SCI vous permettra d’optimiser votre stratégie fiscale et d’obtenir une meilleure rentabilité. Par principe, elle sera soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Chaque associé sera imposé sur les revenus liés à la SCI, proportionnellement à ses parts dans le capital social. Néanmoins, vous pouvez opter pour une imposition sur la société (IS). Jusqu’à 38 120 € euros, les bénéfices seront alors imposés au taux réduit de 15%, puis à 28 % entre 38 120 € et 500 000€, et à 33,33% au-delà de ce montant. L’option de l’IS peut donc être intéressante si vous êtes déjà fortement imposé sur vos revenus. À vous de déterminer l’option la plus intéressante !

Prise de décision à la majorité

L’investissement dans de l’immobilier locatif via une SCI vous permettra d’éviter deux inconvénients majeurs que l’on retrouve lors d’un achat en indivision. En cas de désaccord, l’unanimité n’est pas requise. Les décisions seront donc prises lors d’une assemblée générale selon les règles de majorité choisies dans les statuts. Les règles de cession de parts sont également facilitées : si l’un des acquéreurs veut quitter la SCI, il aura simplement à vendre ses parts.

Investissement locatif : les avantages de créer une SARL familiale

Option pour l’impôt sur le revenu

En choisissant une SARL de famille pour votre investissement locatif, vous pourrez prétendre à l’imposition sur le revenu, sans limitation dans le temps (contrairement à une SARL classique). Cette option fiscale est un excellent atout qui vous permettra :
• d’imputer le déficit subi par l’entreprise à votre imposition personnelle (en cas de mauvaise santé de la SARL familiale, vous ne serez pas doublement pénalisé)
• d’éviter la double imposition IS puis IR, en cas de bénéfice.

Exonération pour la cession des parts sociales

Bonne nouvelle pour l’associé qui part à la retraite et qui veut vendre ses parts : l’option pour l’IR dans une SARL familiale lui permettra de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales. Attention, pour cela, celles-ci doivent représenter la totalité des droits qu’il détient.

Option pour le dispositif LMNP

Enfin, avec une SARL de famille, vous pourrez choisir le régime LMNP (location meublée non professionnelle) et ce dispositif a de nombreux atouts. L’investissement locatif avec une SARL immobilière permet notamment d’amortir les coûts d’acquisition des biens immobiliers et d’en effacer fiscalement les revenus. Dans certaines conditions, cela représente aussi un avantage sur le plan de la TVA. Grâce au possible démembrement des parts sociales, la transmission du patrimoine immobilier est également optimisée.

Vous connaissez maintenant les principaux avantages à créer une SCI ou une SARL familiale pour votre investissement locatif. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.

Le trombinoscope de la team ImmocitiZ‘ !

Vous ne savez pas qui se cache derrière ImmocitiZ’ ? Quels sont celles et ceux qui vous accompagnent au quotidien dans votre projet d’investissement locatif ? Tout d’abord, il faut savoir que l’équipe est actuellement composée de 20 collaborateurs répartis sur Paris, Lille, Le Havre, Rouen et Bordeaux. Leur rôle est de vous conseiller, vous trouver la perle rare avec le meilleur taux de rentabilité, etc. En fait, c’est simple : derrière chaque projet d’investissement se trouve un collaborateur de la famille ImmocitiZ’. Alors, vous êtes prêt à découvrir notre team ? Voici notre trombinoscope avec un petit mot pour chacun !

Loïc Audet – Président Directeur Général

Loïc n’est pas PDG pour rien, il sait trouver la solution à chaque problème. Contraintes techniques et plans d’aménagement récalcitrants n’ont qu’à bien se tenir.

Frédéric Lamet – Directeur Général

Le DG, il est carré comme à l’armée !

Brice Tavernier – Directeur Régional

Incollable sur la fiscalité et la législation du LMNP, Brice transmet sa soif d’apprendre et d’entreprendre à nos chasseurs provinciaux.

Damien Bayeux – Responsable Île-de-France

Damien est un chasseur hors pair et de surcroît, un manager de talent !

Matthias Krynicki – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Matthias, c’est l’ancien… malgré son jeune age ! Il a débuté chez ImmocitiZ’ en alternance sur la partie location mais a fini par attraper le virus de la chasse à la rentabilité !

Louana Roy – Chasseuse de rentabilité Île-de-France

Chasseuse de rentabilité en Australie pour commencer, Louana sévit désormais sur les secteurs de Courbevoie, La Garenne Colombes, Rueil et Nanterre.
Louana Roy

Mathilda Hacken – Chasseuse de rentabilité Île-de-France

Calme et appliquée, Mathilda est une chasseuse de très haut standing. De Boulogne à Levallois Perret, investissez en toute sécurité !
Mathilda Hacken

Nicolas Pratz – Stagiaire Immobilier Île-de-France

Banquier reconverti en chasseur de rentabilité, Nicolas est une force tranquille.
Nicolas Pratz

Alexandre Retou – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Alexandre, alternant attentif et volontaire, apprend tous les métiers de l’immobilier dans une seule entreprise.

Alexandre Bougon – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Alexandre est l’un de nos meilleurs chasseurs. Il s’est pris d’affection pour les doubles lots et les biens très vétustes.
Alexandre Bougon

Vladimir Zongo – Chasseur de rentabilité à Rouen

Véritable sportif, déterminé et volontaire, Vladimir est un acteur incontournable de l’investissement locatif rouennais.
Vladimir Zongo

Gabriel Hadjaj – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Gabriel, c’est l’électron libre de l’équipe. Il sait nous trouver les meilleures opportunités de l’est parisien.
Gabriel Hadjaj

Gilles Retou – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Gilles, serial investisseur depuis sa (lointaine) jeunesse. Cela fait 3 ans qu’il nous trouve des immeubles de rapport et de belles colocations.
Gilles Retou

Florentine Wullus – Chasseuse de rentabilité à Lille

Florentine est une sportive confirmée et chasseuse de premier ordre. Elle nous a ouvert avec succès le secteur de Lille !

Florence Couper – Chasseuse de rentabilité au Havre

Intello de la team, Florence chasse des opportunités au Havre, un secteur plein d’avenir !
Florence Couper

France Cousin – Chasseuse de rentabilité à Rouen

Mère de famille, France est chasseuse en reconversion !

Alexandre de Grailly – Chasseur de rentabilité à Bordeaux

Bordelais, Alexandre nous déniche les dernières opportunités rentables de Bordeaux (et sait nous faire plaisir en nous apportant des canelés).
Alexandre De GRAILLY

Hugo Bolzinger – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Partenaire et recruteur de nos talents, Hugo est tellement convaincu par notre concept qu’il est également devenu chasseur à ses heures perdues !
Hugo BOLZINGER

Robin Zribi – Chasseur de rentabilité Île-de-France

Discrétion oblige pour les chasses de haute voltige ! Robin développe aussi le secteur niçois.
Robin Zribi

Laura Gaiton – Chef de projet communication

Laura est notre Geek, la penseuse de notre identité graphique et créatrice de notre site Web !
Laura Gaiton

Pierre Camus – Chasseur de rentabilité à Caen

Pierre est un investisseur devenu chasseur !

Sabrina Flament – Assistante de Direction

Aussi appelée Madame Facture ou The secretary. Sabrina gère le flux administratif sur l’ensemble de nos structures.

Et voilà, vous connaissez maintenant toute la team ImmocitiZ’ ! N’hésitez pas à nous contacter pour votre projet d’investissement locatif, nous sommes à votre disposition.

Immobilier locatif : 3 raisons d’investir à Lille

Vous aimeriez investir dans l’immobilier locatif à Lille ? Vous avez raison : la capitale des Hauts-de-France cache de belles opportunités ! Et malgré une hausse des prix qui se poursuit, il existe encore des bons plans pour obtenir une rentabilité très correcte. Vous voulez savoir où investir dans cette jolie ville du nord de la France, connaître les prix au m2 et les rentabilités espérées ? Alors, découvrez tous nos conseils pour réaliser un investissement locatif à Lille.

Investir à Lille : un marché à forte demande locative

Des étudiants en nombre

Le gros avantage de Lille, c’est sa forte demande locative. On compte près de 70% de locataires dans la capitale des Hauts-de-France ! Ce qui n’est pas très étonnant quand on sait que plus de 22 % des habitants de la ville sont des étudiants. La bonne nouvelle, c’est que cette population estudiantine ne fait que s’accroître depuis les années 90. Aujourd’hui, pas moins de 180 000 étudiants vivent à Lille ! Bref, ce dont nous somme sûrs, c’est que la commune a la côte auprès des 18-25 ans !

Une situation géographique exceptionnelle

Lille a de quoi séduire les jeunes (et les moins jeunes d’ailleurs), grâce à sa situation géographique. En effet, la ville se trouve à un carrefour, à 1h15 de Londres, 1h de Paris ou encore 35min de Bruxelles. Lille se révèle être un excellent choix pour faire ses études et pour travailler.

Une attractivité économique réelle

L’arrivée massive des étudiants s’explique notamment par la création de nombreux pôles universitaires et de grandes écoles. Beaucoup d’entreprises et d’administrations s’y installent également depuis des années, ce qui attire aussi de jeunes travailleurs.

Investir à Lille : des prix au m2 relativement accessibles

Ce qui est bien dans le fait d’investir à Lille, c’est que la ville reste abordable, même dans l’hyper-centre. C’est donc par là qu’il faut regarder en priorité lorsqu’on cherche à investir à Lille. Dans les secteurs géographiques les plus prisés des étudiants, on trouve des studios et des deux-pièces qui valent entre 3 500 à 5 000 €/m². Par exemple, il est possible d’acquérir un petit studio bien placé pour moins de 80.000 €, hors frais de notaire et d’agence. Sinon, le prix moyen au m2 est de 2 725 € sur Lille. En 10 ans, les prix de l’immobilier lillois ont augmenté d’environ 20%. Néanmoins, cette localité reste encore un excellent endroit où investir. Profitez-en tant que les prix au m2 sont raisonnables !

Investir à Lille : une rentabilité intéressante selon les secteurs

Du fait de ses prix au m2 accessibles et de sa forte population estudiantine, les rendements locatifs sont intéressants à Lille. Les secteurs à viser sont les quartiers du Vieux-Lille, de République, Vauban ou encore Gambetta. On mettra particulièrement en avant le Vieux-Lille, charmant et très ancien, avec des taux de rendement aux alentours de 5,5 % nets. Opter pour un logement a rénover entièrement est la meilleure option pour faire croître sa rentabilité locative. A noter que le quartier Vauban, moins typique, peut aussi offrir de belles rentabilités à ses investisseurs. Les étudiants et jeunes travailleurs regarderont en priorité sur ces secteurs-là.

Vous connaissez maintenant les principales raisons pour investir à Lille. Vous êtes intéressé pour réaliser un investissement locatif sur cette ville ? N’hésitez pas à nous contacter pour être mis en relation avec l’un de nos chasseurs immobiliers !

Rénover son bien avec ImmocitiZ’

ImmocitiZ’ est une solution d’investissement locatif meublé et clé main. Ce qui veut dire que nous ne nous limitons pas à la recherche du bien idéal pour vous. Nos prestations vont encore plus loin, en intégrant notamment les travaux de rénovation et l’aménagement avant sa mise en location. Opérée par notre entreprise intégrée CréacitiZ’, la partie rénovation de notre solution vous permet un réel gain de temps et d’argent. Vous aimeriez savoir pourquoi il est intelligent de rénover son bien à louer avec ImmocitiZ’ ? Ne bougez pas : nous allons tout vous expliquer !

Rénover son bien : ImmocitiZ’ s’occupe de tout

Une meilleure maîtrise de la chaîne d’investissement

Grâce à notre entreprise intégrée CréacitiZ’, nous pouvons gérer à votre place les travaux et l’aménagement de votre bien. Créée en 2016, CréacitiZ’ est une entreprise crée par les deux fondateurs d’ImmocitiZ’ pour répondre aux besoins de ses investisseurs. Sa création nous permet d’offrir une solution d’investissement locatif meublé et clé en main à nos investisseurs. C’est un moyen d’optimiser toute la chaîne d’investissement, de l’achat aux travaux en passant par l’ameublement et le Service Après-Vente. Le but ? Faciliter encore plus l’accès à l’investissement locatif, parfois complexe et chronophage, surtout pour les néo-investisseurs ! Si cette option n’est pas obligatoire, nous vous la recommandons chaudement. D’ailleurs, 95% de nos investisseurs profitent aujourd’hui des services de CréacitiZ’ pour bénéficier d’une rénovation de qualité.

Une expérience au service des investisseurs

La rénovation des biens de nos investisseurs par nos soins leur est vraiment bénéfique. Car en matière de travaux, il est facile de tomber sur des professionnels peu scrupuleux, des retards de livraison ou encore des prix trop élevés. CréacitiZ’ gère entre une vingtaine et une trentaine de chantiers par mois, à l’aide d’équipes qualifiés et spécialisées.

Rénover son bien : les avantages à passer par ImmocitiZ’

Une rénovation de qualité

Chez CréacitiZ’, nous mettons en place des équipes françaises et européennes sur nos différents chantiers. Nous avons disposons d’une équipe par type de surface (maison, deux-pièces, studio, immeuble, etc). Ce qui veut dire que les professionnels connaissent parfaitement le type de surface sur laquelle ils travaillent. Ils sont ainsi plus rapides et produisent une rénovation encore plus qualitative. A savoir que nous disposons également d’une équipe spéciale, 100% française, sur les biens voués à la location saisonnière. Cette équipe est habituée des installations hôtelières et produit, pour les investisseurs ImmocitiZ’, un service très haut-de-gamme afin de correspondre aux attentes des locataires de courte durée.

Des délais de réalisation plus courts

Comme les équipes CréacitiZ’ connaissent parfaitement leur terrain de jeu et qu’elles sont très professionnelles, il y a rarement des retards dans la livraison du bien. En effet, tout est mis en œuvre pour que les délais soient respectés chez ImmocitiZ’. La raison à cela est évidente : en tant qu’investisseur, vous avez intérêt à louer rapidement votre bien, surtout si vous avez un crédit à supporter et qu’il n’est pas différé ! En moyenne, il nous faut entre 8 et 12 semaines pour rénover totalement un bien, toutes surfaces confondues. Pour les immeubles, en revanche, nos délais se situent entre 8 et 12 mois selon leurs tailles et le nombre de logements.

Des prix très intéressants

Vous vous en doutez : le gros avantage de passer par ImmocitiZ’ pour la partie travaux et aménagement, c’est le prix ! Alors que les prix du marché oscillent généralement entre 1000 et 1200 € le m2 pour rénover son bien, grâce à CréacitiZ’, nous pouvons vous proposer une rénovation à neuf pour seulement 750 à 950 € le m2. Ça fait une belle différence ! Et c’est pareil pour le mobilier. Tout est négocié pour vous obtenir les meilleurs prix.

Un aménagement complet

Concernant l’aménagement, ImmocitiZ’ se charge de fournir tout le mobilier requis pour obtenir le statut de location meublée (loi Alur). Là aussi, vous gagnez du temps. On sait exactement ce qu’il faut disposer dans le logement pour que le locataire n’ait plus qu’à poser ses valises !

Un Service Après-Vente réactif

Votre locataire constate un souci après la rénovation de votre bien ? Ce n’est pas un problème : l’équipe CréacitiZ’ peut intervenir sous 24h à 48h selon sa gravité. En temps normal, ce serait à vous de rappeler le prestataire pour intervenir chez votre locataire. Avec ImmocitiZ’, vous n’avez pas non plus à gérer le Service Après-Vente !

Un gain de temps pour vous

Imaginez tout le temps que vous gagnez à déléguer la partie rénovation à ImmocitiZ’ ! En passant par nous, vous vous évitez des semaines de travail dans le logement ou encore de recherche de prestataires et de suivi de chantier ! Avec ImmocitiZ’, vous obtenez simplement un compte-rendu hebdomadaire de l’avancée des travaux par email et par téléphone par notre coordinateur travaux. Bien entendu, êtes invités à venir voir le bien à la fin des travaux et une fois avec l’ameublement terminé.

Vous savez maintenant pourquoi il est intelligent de confier à ImmocitiZ’ la rénovation de votre bien ancien dans le cadre de votre investissement locatif. Vous aimeriez nous parler de votre projet ? Nous sommes à votre disposition !

Emprunter sans apport pour son investissement locatif

Vous cherchez à vous construire un patrimoine immobilier et vous avez raison, investir dans la pierre peut être très rentable et comporte de nombreux avantages. C’est d’ailleurs l’investissement préféré des Français. Il est conseillé, pour améliorer la rentabilité, de profiter du fameux effet de levier en empruntant sans apport personnel. Ce type de prêt permet en effet de continuer à faire fructifier son épargne tout en achetant un bien pour en tirer un revenu locatif. Bien souvent, les mensualités sont amorties par le montant du loyer. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux.

En collaboration avec Pretto, courtier immobilier 100 % gratuit, nous avons choisi de vous détailler ce type d’emprunt.

1 – Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?

L’apport personnel

Pour construire un bon dossier pour une demande de financement, on vous demandera généralement d’apporter une partie, voir l’intégralité, de votre épargne. C’est l’apport personnel. Il sert de “garantie” pour les banques et leur prouve que vous savez épargner. Un budget immobilier se compose de votre apport personnel et du montant emprunté. Vous pouvez choisir d’apporter une somme plus ou moins importante pour constituer votre apport. Elle aura un impact direct sur le taux de votre crédit immobilier.

L’apport sert à rassurer la banque, mais surtout à financer les frais qui ne seraient pas récupérables en cas de défaut de paiements : les frais de notaire et de garantie majoritairement. Ces frais s’élèvent à environ 10 % du coût total auxquels s’ajoutent 10 % supplémentaires en gage de sécurité.

Pour un investissement locatif, il est plus intéressant de conserver son épargne pour investir. En effet, en la conservant, vous pouvez continuer à faire fructifier votre épargne alors que votre bien loué s’auto-finance. Les banques l’ont bien compris, c’est pour cette raison qu’elles proposent dans certains cas un prêt à 110 %, c’est à dire sans apport.

Sous quelles conditions ?

Les banques n’accordent pas systématiquement des prêt sans apport. Il y a trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas présenter d’apport pour leur crédit immobilier.

Les primo-accédants : pour les banques, vous n’avez pas encore eu le temps de vous constituer une épargne importante.

Les particuliers épargnants : vous avez beaucoup d’épargne ? Des produits de défiscalisation ? Comme évoqué plus haut, si les taux rémunérateurs de votre épargne sont plus importants que le taux d’intérêt proposé, il vaut mieux garder son épargne.

Les investisseurs : vous avez plus de chances que la banque accepte votre demande de crédit immobilier sans apport si c’est pour un investissement locatif. Dans ces cas là, plus vous empruntez, plus votre bénéfice foncier augmente et donc leur base imposable aussi. Nous verrons plus bas les avantages fiscaux d’un emprunt sans apport.

Si votre taux d’endettement après emprunt est assez bas, vous n’aurez pas trop de problèmes à emprunter sans apport. Sachez que vos revenus locatifs seront pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul de votre endettement, pour pallier les risques potentiels.

2 – Quels avantages à emprunter à 110 % ?

Profiter de l’effet de levier

L’effet de levier qu’est-ce que c’est ? C’est une notion financière qui permet de s’enrichir en s’endettant. Ce fameux mécanisme permet d’alléger vos charges tout en augmentant la rentabilité de l’investissement locatif. En d’autres termes, c’est quand le coût de votre emprunt est inférieur à la rentabilité de votre investissement.

Les loyers que vous percevez vous permettent de rembourser votre crédit. Vos liquidités, quant à elles, restent intouchées et continuent de vous rapporter de l’argent. Vous êtes également protégé par l’assurance emprunteur. S’il vous arrive quelque chose, votre bien sera légué intégralement payé. C’est un très bon moyen de se constituer très rapidement un patrimoine immobilier important.

En plus de ça, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel. Tant que vous serez endetté, vous payerez moins d’impôts. Il est donc très intéressant d’en profiter en faisant financer son achat au maximum.

Profiter de la défiscalisation

Comme nous avons pu le voir, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles du loyer que vous percevez. Les déductions sont différentes si vous louez votre bien meublé ou non :

Location vide : en plus des intérêts, vous pouvez dans ce cas déduire les travaux réalisés de vos loyers. Si ces charges sont supérieures au montant du loyer, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Le total de vos revenus est réduit, ce qui réduira vos impôts.

Voici une liste non-exhaustive des frais que vous pouvez réduire :
● Frais de gestion
● Primes d’assurance loyers impayés
● Provisions pour charges de copropriété
● Travaux d’amélioration, entretien et réparations
● Intérêts d’emprunts

Location meublée : Vous pouvez choisir entre le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le régime de location professionnel (LMP). Pour la LMNP, vous pouvez déduire les charges et amortissements de vos revenus locatifs qui ne seront donc pas assujettis aux impôts. Pour la LMP, vous créez un déficit foncier en déduisant vos charges et pouvez donc réduire vos impôts.

Vous avez aussi des lois qui encouragent l’investissement dans le neuf comme la Loi Pinel. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre les 21 % de votre investissement total suivant la durée de la location.

investir dans une location meublée ou vide

Location meublée ou vide : que choisir pour réussir son investissement locatif ?

C’est un fait : investir dans l’immobilier locatif est à la portée de tous. Cependant, il ne suffit pas d’avoir quelques économies de côté pour se lancer et espérer gagner beaucoup avec un investissement dans la pierre. En effet, en matière d’investissement locatif, nombreux sont les paramètres auxquels il faut prêter attention si vous souhaitez obtenir la meilleure rentabilité possible. Bien sûr, il faut choisir le bon emplacement, la surface adéquate, la stratégie locative qui convient le mieux à votre projet. Mais pas seulement. Par exemple, le fait de réaliser un investissement en location meublée ou vide n’aura pas forcément les mêmes avantages. Vous ne savez pas s’il vaut mieux aménager ou pas votre bien à louer ? Ça tombe bien : on fait le point sur les avantages de la location meublée et la location vide.

Location meublée ou vide : pourquoi faire la différence ?

Comme on le répète régulièrement, l’objectif d’un investissement locatif est d’être rentable. Ainsi, choisir de meubler ou non votre location aura une incidence sur sa rentabilité. C’est pourquoi il est indispensable de savoir faire la différence entre ces deux types de location immobilière. Par exemple, le type de bail, la gestion ou la fiscalité ne seront pas les mêmes.

Location meublée ou vide : les avantages de chaque option

Les avantages de la location meublée

Une location meublée est un logement où le locataire n’a pas besoin d’apporter ses meubles. Ce type de location doit lui permettre de vivre, dormir, manger de façon convenable, en apportant seulement ses effets personnels. Il faut savoir que pour décrocher le statut de location meublée, il est indispensable de fournir tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne au locataire. La liste du mobilier est fixée par décret.

Côté fiscalité

Les revenus générés par une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce qui veut dire qu’il est possible de se faire exonérer fiscalement d’une partie de ses revenus. En effet, en optant pour le régime micro BIC, vous bénéficiez de 50% d’abattement sur les recettes générées, si elles ne dépassent pas 70 000 € par an. En revanche, si les charges liées à votre location meublée est supérieure à cet abattement de 50%, il veut mieux passer au régime réel. En louant un meublé, sous statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous ne payez pas de charges sociales et profitez d’une fiscalité allégée. Pour en savoir plus sur ce statut, nous vous conseillons de lire notre article sur le sujet.

Côté bail et loyers

Le deuxième gros avantage de la location meublée, c’est la flexibilité du bail. Au lieu des 3 ans imposés pour une location vide, le bail d’une location meublée est d’1 an. Il est reconductible tacitement par période annuelle. Pour un étudiant, le bail peut même durer 9 mois sans reconduction tacite. Le préavis donné par le bailleur est de 3 mois pour une location meublée. A l’inverse, elle est d’1 mois pour le locataire. Bien sûr, ce qui nous intéresse également avec la location meublée, c’est la possibilité de fixer librement les prix des loyers.

Les avantages de la location vide

Une location vide est une location que le locataire doit aménager lui-même s’il veut pouvoir y vivre décemment.

Côté gestion du bien

Vous l’avez compris : avec la location vide, votre implication n’est pas la même que pour une location meublée. Vous n’avez pas à fournir le mobilier du logement, ce qui vous évite également les éventuels coûts liés aux dégradations des locataires. Un vrai gain de temps et d’argent !

Côté bail

L’avantage de la location vide, c’est qu’elle offre plus de stabilité et de sécurité à l’investisseur. Le bail pour une location vide est de 3 ans contre 1 an pour une location meublée. Mais ce n’est pas tout. Vous avez 6 mois de préavis pour donner congé au locataire. A l’inverse, il dispose de 3 mois pour quitter le logement s’il souhaite partir (1 mois dans certaines zones géographiques, dites « tendues »). En bref, la location vide est idéale pour éviter la valse des locataires et ainsi garder l’esprit tranquille.

Comme vous le voyez, la location vide offre un confort non négligeable à l’investisseur. Cela permet d’éviter un fort turn-over de locataires et de s’économiser du temps sur les démarches administratives. Néanmoins, si l’on regarde uniquement du point de vue de la rentabilité, c’est bien la location meublée qui l’emporte. Les avantages fiscaux sont si importants qu’il serait dommage de s’en priver ! Et chez ImmocitiZ’, c’est bien ce qui nous intéresse : vous proposer les biens et les stratégies locatives les plus rentables qui soient. N’hésitez pas à nous contacter pour votre projet d’investissement locatif !

optimisation du rendement de son investissement locatif

5 conseils pour optimiser son rendement locatif

En matière d’investissement locatif, la recherche d’un bon rendement est essentielle. Récemment sur le blog, nous vous parlions de ce qu’est un bon rendement locatif. En effet, trouver l’emplacement et le bien idéaux ou encore choisir la bonne stratégie d’investissement ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Cela peut vous apporter une belle rentabilité, certes. Mais sachez qu’elle peut encore être améliorée même plusieurs années après l’achat. Nous allons aujourd’hui vous donner 5 conseils pour améliorer encore le rendement de votre investissement locatif.

Rendement locatif : choisissez le bon régime d’imposition

La différenciation des types de locations

La première chose à penser pour optimiser son rendement locatif est d’opter pour le bon régime d’imposition pour déclarer votre investissement. Mais avant cela, il convient de différencier la fiscalité d’une location meublée (ce que nous vous proposons chez ImmocitiZ’) de celle d’une location vide. La location meublée relève de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que la location vide dépend de la catégorie Revenus Fonciers.

Le choix entre deux statuts d’imposition

Il faut ensuite savoir que la déclaration de ses revenus locatifs et le statut d’imposition dépend du montant des loyers que vous touchez. Avec la LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel), vous pouvez choisir entre deux statuts d’imposition. la déclaration au micro-foncier, ou la déclaration au réel. Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement fiscal à hauteur de la moitié de vos recettes. Avec le réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges (travaux, frais bancaire, etc).

Le statut à privilégier pour optimiser son rendement locatif

Évidemment, c’est le régime du micro-foncier qui séduit souvent de prime abord. Il est beaucoup plus simple à gérer et vous évite de longs calculs. Mais le problème, c’est que cette option n’est pas forcément la plus avantageuse. Ce qui est surtout vrai au début de votre investissement locatif. Car, c’est à ce moment-là que vous avez le plus de dépenses. Le calcul n’est pas compliqué : pour que le statut du micro-foncier soit rentable pour vous, il ne faut pas que les charges engendrées par votre investissement locatif soient supérieures à 30% du montant des loyers. Or, quand on cumule les coûts liés aux travaux de rénovation, les charges d’acquisition et de gestion du bien ou encore les frais d’emprunt, on dépasse bien souvent ces fameux 30 %. C’est là qu’il devient plus avantageux d’opter pour un régime au réel afin de pouvoir déduire tous ces frais qui nuisent à votre rentabilité.

Rendement locatif : évitez les systèmes collectifs dans votre bien

Vous avez réalisé un investissement locatif en copropriété ? Faites attention aux charges communes ! Bien sûr, certaines sont incontournables. L’entretien des parties communes, le ravalement des façades sont des dépenses qui ne peuvent pas être individualisées. Néanmoins, il est possible d’optimiser son rendement locatif en passant par exemple par un système de chauffage propre au logement. Si le chauffage est collectif, vous pouvez très bien envisager des travaux afin d’équiper l’appartement d’un système individualisé. Ainsi, en ayant une meilleure visibilité concernant la consommation des locataires, vous pourrez à termes réaliser des économies non négligeables sur ce poste de dépenses.

Rendement locatif : réalisez des travaux de rénovation

Une bonne façon de s’éviter des frais inattendus, c’est d’entreprendre des travaux de rénovation. En proposant un bien rénové à neuf, avec de nouveaux systèmes d’électricité, de chauffage, des appareils électroménagers neufs, vous vous éviterez ainsi des problématiques de panne. Il faut savoir qu’un logement en très bon état vous épargnera beaucoup de réparations, néfastes pour votre rendement locatif. Ces travaux de rénovation ont un coût, certes, mais sachez que vous pourrez les déduire si vous optez, comme on l’a vu plus haut, pour un régime au réel.

Rendement locatif : optimisez votre crédit immobilier et vos assurances

Vous n’avez pas encore investi dans la pierre ? Sachez qu’il est préférable, pour améliorer sa rentabilité, d’emprunter plus sur plus longtemps. Si vous avez investi il y a plusieurs années, il est probable que votre taux d’intérêt soit bien supérieur aux taux pratiqués actuellement par les banques. Comme vous le savez, ils sont particulièrement bas en ce moment. Alors, pourquoi ne pas en profiter pour prendre rendez-vous avec votre banquier pour renégocier votre crédit immobilier ? Cela vous permettrait de bénéficier d’un taux plus faible et de mensualités raccourcies qui amélioreraient votre rendement locatif ! N’oubliez pas également qu’il vous est possible de renégocier vos contrats d’assurance. Vous pouvez faire jouer la concurrence afin de chercher la solution la moins chère ! Au final, toutes ces économies cumulées sont bonnes pour la rentabilité de votre investissement locatif.

Rendement locatif : séparez la location de l’appartement et du parking

Ce conseil concerne principalement les personnes investissant dans le cadre du dispositif Pinel. Comme vous le savez peut-être, il existe un plafonnement des loyers par l’état en fonction des zones géographiques où vous investissez. Ce qui veut dire qu’il peut arriver que les montants des loyers soient inférieurs à ceux pratiqués par le marché. Nous sommes bien d’accord sur le fait que cela attire davantage de candidats à la location. Seulement voilà : votre rentabilité locative peut être affectée. Alors, pour changer la donne et obtenir un meilleur rendement locatif, le mieux reste encore louer le parking attenant au bien en créant deux baux.

Voilà, vous savez maintenant comment optimiser encore davantage votre rendement locatif. Si vous avez des questions sur le sujet, n’hésitez pas à contacter notre équipe !

emprunter pour un investissement locatif

Investissement locatif : obtenir un prêt bancaire

Vous songez à réaliser un investissement locatif ? Comme nous l’avons déjà vu, il est préférable de recourir au prêt bancaire pour financer son investissement. Cela vous permet de bénéficier de l’effet de levier : plus vous investissez d’argent, plus il vous rapporte. Cependant, décrocher un prêt auprès des banques n’est pas toujours évident ! Elles sont attentives à un certain nombre de points que nous allons étudier ensemble dans ce nouvel article.

L’investissement locatif et les banques

La démarche pour emprunter dans le but de réaliser un investissement locatif est en fait la même que pour un prêt classique. La vraie différence, c’est que si vous êtes déjà endetté par ailleurs (remboursement d’une résidence principale, par exemple), vous cumulerez deux prêts. Cela veut que vous devez être capable de vous endetter encore davantage et que votre bien doit être le plus rentable possible.

Investissement locatif : pourquoi emprunter ?

Pour bénéficier de l’effet de levier

L’effet de levier est une technique d’autofinancement dont l’objectif est d’emprunter afin d’acquérir des actifs. Il permet de développer rapidement son patrimoine. Les taux étant bas actuellement, il est facile d’effectuer de très belles opérations. Il est d’ailleurs souvent plus avantageux de passer par un emprunt pour son investissement locatif que d’utiliser son épargne.

Pour déduire le coût de l’emprunt

Lorsque vous faites un prêt dans le cadre d’un investissement locatif, il faut savoir que vous pouvez déduire les intérêts liés à cet emprunt. Mais attention : le calcul de ces déductions se fait selon la nature de l’investissement. Si vous optez pour une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), les frais bancaires seront déductibles de vos revenus locatifs. Si vous êtes un loueur professionnel, c’est de vos revenus globaux dont seront déduits ces frais. Pour une location vide, ils seront déductibles des revenus fonciers.

Investissement locatif : comment obtenir un prêt ?

Calculez votre taux d’endettement

La première chose sur laquelle il faut se pencher, c’est votre capacité de remboursement. La banque sera intransigeante là-dessus. Il faut aussi que vous puissiez démontrer que vous êtes solvable et que vous possèdez la capaciété d’endettement. Le plus souvent, on vous demandera de démontrer que vous avez des revenus réguliers. Ensuite, c’est simple. Pour emprunter, vous ne pouvez pas dépasser 33% de taux d’endettement par rapport à vos revenus. En principe, en tout cas. Car cela dépend dépend aussi de la hauteur de vos revenus. Le banquier regarde surtout l’argent qu’il vous reste en fin de mois, une fois vos crédits et loyers éventuels payés (si vous investissez en étant locataire en parallèle).

Estimez la rentabilité de l’investissement

La banque regardera également la rentabilité de votre futur investissement locatif. Assurez-vous de lui présenter un dossier solide avec vos calculs de rendement. Pour savoir ce qu’est un bon rendement et comment faire les calculs, n’hésitez pas à lire notre article sur le sujet.

Choisissez le bon logement

Avant de réaliser un investissement locatif, il est indispensable de prêter attention à plusieurs points. Préférez un bien ancien, à rénover totalement. Il sera moins cher et plus facile à négocier. Et vous pourrez notamment déduire les travaux selon le régime d’imposition que vous choisirez. Optez également pour un secteur géographique central, où la demande est forte. Cela vous permettra d’éviter les vacances locatives. Pour attirer plus de candidats à la location, il est préférable de choisir les biens immobiliers proches des écoles, des transports et des commerces. A noter qu’en général, les biens avec les plus petites surfaces sont plus rentables. La banque sera attentive a tous ces détails. C’est grâce à ces informations qu’elle pourra juger si votre investissement est sûr.

Vous avez des questions sur le financement de votre investissement locatif ? Nous répondons à toutes vos questions chez ImmocitiZ’, n’hésitez pas à nous contacter !

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Investir dans le locatif : le Home Staging pour louer facilement son bien

Vous souhaitez investir dans le locatif ? Vous aimeriez proposer un logement bien rénové et décoré à votre futur locataire ? C’est une excellente idée : le remettre au goût du jour va notamment vous permettre d’attirer davantage de candidats à la location, et de le louer plus cher. Pour cela, il n’existe rien de mieux que le Home Staging ! Vous ne savez pas exactement ce que c’est et comment le mettre en pratique ? Ne bougez pas : on va tout vous expliquer !

Investir dans le locatif : utiliser le principe Home Staging

Aujourd’hui, dans certaines zones dites tendues, les candidats ont le choix entre de nombreuses offres de location. Résultat : ils sont de plus en plus exigeants sur les biens. Alors, pour faire face à cette situation, des décorateurs professionnels se sont mis à innover. C’est là qu’ils ont créé le principe du Home Staging. Une technique très intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif puisqu’elle a pour but de valoriser davantage le bien à moindre frais. C’est bien simple : votre logement à louer doit permettre aux locataires potentiels de pouvoir se projeter dedans. Inutile de vous expliquer pourquoi il est rédhibitoire de proposer une décoration obsolète avec un mobilier datant d’une autre époque. Les visiteurs n’auront qu’une envie : partir en courant ! Non : votre bien doit être le plus séduisant possible sans avoir de style trop marqué ! Il faut généralement quelques minutes à un futur locataire pour se décider. C’est peu, quand on y pense !

Investir dans le locatif : mettre en pratique le Home Staging

Grâce au principe du Home Staging, vous pourrez mettre en avant les atouts de votre bien à louer, en jouant notamment sur l’espace et sur la lumière. N’oubliez pas : l’objectif est que le visiteur puisse se projeter au premier coup d’œil dans les lieux !

Des principes simples de décoration à appliquer facilement

La base du Home Staging est de proposer une décoration épurée. Avec des murs blancs, un sol vinyle tout neuf ou un parquet ancien restauré, des meubles sobres, modernes et simples, des espaces rangés, optimisés et propres, vous êtes sur la bonne voie ! Veillez aussi à ne rien personnaliser. Soyez le plus neutre et le plus sobre possible dans votre choix d’aménagement. Il est important de ne rien laisser au hasard. Ainsi, pensez à changer les ampoules, à cacher les fils qui pendent ou qui dépassent, à reboucher les éventuels trous… C’est simple : le logement doit apparaître comme neuf même s’il est vieux !

Un Home Staging réussi est peu coûteux

Vous n’avez pas besoin de casser votre tirelire pour offrir un bien au goût du jour à votre locataire ! D’ailleurs, un Home Staging efficace, c’est faire le mieux avec le moins. Ce qui est très malin quand il s’agit d’investir dans le locatif : moins les travaux de rénovation et la décoration vous coûtent cher, plus vous optimisez votre investissement.

Et voilà, vous savez maintenant pourquoi et comment recourir au Home Staging pour louer plus facilement votre bien. Sachez que chez ImmocitiZ’, nous nous occupons aussi de valoriser votre bien immobilier en y effectuant des travaux et un aménagement spécifique. Vous pensez à investir dans le locatif ? Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions, n’hésitez pas à nous solliciter !

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Immobilier locatif : dans quelle surface investir ?

Ca y est, vous êtes prêt à investir dans l’immobilier locatif. Seulement voilà : vous ne savez pas encore quelle surface choisir pour votre premier investissement. Faut-il acheter un studio, un appartement deux pièces ou une surface plus grande ? Quelle est la solution la plus rentable, la moins risquée, la plus fiable dans le temps… ? C’est ce que nous allons voir dans cet article !

Immobilier locatif : investir dans une petite surface

La règlementation sur la surface

Tout d’abord, il faut savoir qu’on ne peut pas investir dans n’importe quelle petite surface. Il existe une règlementation sur le sujet. Certaines limites inférieures ne peuvent pas être dépassées. Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une petite surface, il faudra veiller à ce que la pièce principale fasse un minimum de 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Le volume habitable du logement devra également faire un minimum de 20 m3. Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ben sûr, le bien que vous louez doit être décent. Il doit notamment disposer d’eau potable, d’un coin cuisine, de sanitaires et offrir une solution de chauffage.

Des coûts moins élevés

Cela paraît évident, mais c’est bien de le rappeler : une petite surface coûte moins cher à acquérir et à entretenir. La taxe foncière et les charges de copropriété (calculées selon le nombre de m2) sont également beaucoup plus faibles que pour un logement plus spacieux. La seule différence se trouve au niveau du prix au m2. Plus la surface est petite, plus le prix au m2 est élevé.

Un risque pouvant être réparti

Investir dans une petite surface engage moins de capital et génère aussi moins de dettes. Cela peut donc vous permettre d’investir dans d’autres petites surfaces à côté. Cette technique est idéale pour diminuer ou répartir le risque sur plusieurs biens.

Une rentabilité plus forte

Investir dans une chambre d’étudiant ou un studio est généralement un bon plan en termes de rentabilité. Elle tourne souvent autour de 8% annuel brut, alors qu’une plus grande surface habitable atteint environ 5%. Bien sûr, cela dépend aussi du lieu où l’on choisit d’investir.

Une gestion locative plus lourde

En revanche, les petites surfaces ont l’inconvénient d’avoir une gestion locative plus prenante accompagnée d’un risque plus important de vacance locative. Et cela est tout à fait normal : les chambres d’étudiants et les studios font souvent face à un fort turn-over qui implique des entrées et sorties très fréquentes. Et lorsqu’on ne sait pas le gérer et/ou qu’on n’investit pas dans une zone suffisamment demandée, le risque de vacance locative est réel et peut faire perdre une partie de sa rentabilité. Ce problème peut néanmoins être évité avec l’acquisition d’un studio dans un quartier étudiant ou en faisant appel à une société de gestion locative (un service que nous proposons également chez ImmocitiZ’).

Immobilier locatif : investir dans une grande surface

Des locataires plus stables et plus vigilants

Le grand avantage des plus grands logements, c’est qu’ils offrent plus de stabilité en matière de bail. En effet, ils sont occupés par des couples ou des familles qui n’envisagent pas forcément de déménager tous les ans. Il y a donc beaucoup moins de vacances locatives, un vrai atout pour les investisseurs ! Le risque d’impayé est aussi plus rare (le couple est solidaire dans le paiement des loyers) et les logements sont généralement mieux entretenus par les locataires.

Des coûts plus élevés et une moindre rentabilité

Qui dit plus grande surface, dit forcément plus chère à l’achat mais aussi plus fortement taxée. Les charges de copropriétés deviennent également plus élevées. Résultat ? Les coûts étant plus importants, la rentabilité locative est moindre (de 3 à 4% en moyenne).

En conclusion, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif rentable mais peu coûteux, le choix de la petite surface est assez évident ! Vous aimeriez vous aussi investir ? Contactez-nous vite, nous serons ravis d’écouter votre projet d’investissement locatif et de vous conseiller.

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