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Investir à Caen : les atouts de cette ville étudiante et touristique

Vous chercher à réaliser un investissement locatif rentable ? Caen est un endroit idéal ! Cette ville étudiante de Normandie a déjà séduit de nombreux investisseurs. Et on comprend pourquoi : avec sa forte demande locative et ses petites surfaces à haut potentiel, les bons rendements sont au rendez-vous. Proche des lieux touristiques majeurs en France et de la mer, elle s’adapte aussi parfaitement à l’investissement locatif saisonnier. Vous n’êtes pas encore sûr d’investir à Caen prochainement ? Laissez-nous vous convaincre !

Investir à Caen : les atouts de la ville

La vie étudiante et culturelle caennaise

Caen fait partie de ces villes où les jeunes aiment venir étudier. Elle a d’ailleurs été classée 17e sur 44 villes étudiantes françaises par les principaux intéressés. Chaque année, entre 20 000 et 40 000 étudiants s’inscrivent dans les formations proposées sur place. Ce sont principalement ces derniers qui recherchent un petit logement à louer, généralement proche des écoles (IUT, CHU, etc) ou dans le centre-ville. Si les étudiants aiment Caen, ce n’est pas seulement pour la qualité de son enseignement et sa qualité de vie. Sa vie culturelle est également très dense, avec la présence de deux salles de concerts, des cinémas d’Art et d’Essai, des festivals… Prisée des étudiants, Caen est une ville idéale pour réaliser un investissement locatif meublé.

Une ville dynamique à la pointe de l’innovation

Caen n’est pas qu’une ville étudiante. Elle attire également de nombreux actifs, qui viennent notamment travailler pour des entreprises de renom, comme Volvo Renault Trucks, Bosch ou encore PSA Peugeot-Citroën. Ces travailleurs viennent aussi gonfler le nombre de locataires de la cité normande. À la pointe de la recherche et de l’innovation, Caen est dans le viseur des investisseurs et des grandes entreprises. Pionnière dans la mise au point du paiement sans contact, elle se démarque des autres villes par sa capacité à innover.

Un camp de base pour explorer la Normandie

Proche de la mer et à seulement deux heures de Paris, Caen séduit les touristes du monde entier. Les passionnés de la Seconde Guerre Mondiale n’ont qu’à bien se tenir : c’est la ville idéale pour partir à la conquête de l’histoire des plages du débarquement. Mais ce n’est pas tout ! C’est aussi un excellent camp de base pour découvrir le bocage normand ainsi que Deauville et sa célèbre promenade. Bon nombre de visiteurs choisissent Caen pour leur séjour en Normandie, grâce à sa situation géographique incroyable. Et cela sans compter sur les tarifs abordables pratiqués dans la ville de Guillaume Le Conquérant. Bref, investir à Caen pour faire de la location de courte durée peut avoir un réel intérêt !

Investir à Caen : les meilleurs quartiers à viser

La plupart des étudiants et des touristes recherchent des locations dans le centre-ville. La plus grande ville du Calvados n’échappe pas à la règle ! Son centre historique chargé d’histoire reste l’un des meilleurs endroits où investir à Caen. Proche de la gare et de l’université, les locataires y trouveront également tous les commerces de proximité dont ils auront besoin. Si les prix à l’achat sont un peu plus élevés que les autres quartiers, sachez qu’on peut encore trouver des biens anciens et abordables à refaire à neuf. Par ailleurs, le quartier Saint-Gilles, à la fois résidentiel et touristique, constitue une bonne alternative. Situé au niveau des plus beaux monuments médiévaux et religieux de la ville, il séduira particulièrement les visiteurs ou encore les familles qui souhaitent s’installer dans la durée. Il s’agit d’un quartier très bien desservi par les transports en communs.

Investir à Caen : les projets de développement

Caen est une ville en mouvement. Le projet de Caen Presqu’île, intégrant les villes de Caen, Hérouville Saint-Clair et Mondeville, demeure l’un des plus importants du Calvados actuellement. Concrètement, un espace de vie de 300 hectares, aménagé au bord de l’eau et à côté de la gare, devrait accueillir plusieurs milliers de nouveaux logements et un parc d’activités économiques de 40 000 m²… Rien que ça ! Par ailleurs, la ville planche également sur l’amélioration du réseau de tramway caennais. Au programme : l’extension du réseau vers la Presqu’île ou encore Fleury-sur-Orne. Ces changements permettront de transporter 64 000 voyageurs dès cet automne 2019 contre 42 000 avant les travaux. Des raisons de plus d’investir son argent dans l’immobilier locatif à Caen !

Vous connaissez maintenant les raisons de s’intéresser à l’investissement locatif à Caen. Vous souhaitez en savoir plus sur les démarches pour investir votre argent dans l’immobilier locatif en Normandie ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe !

fiscalité des non-résidents

Expatriation : la fiscalité immobilière des non-résidents

Vous êtes installé à l’étranger ? Vous percevez des revenus locatifs de biens immobiliers situés en France ? En fonction de votre situation (loueur de logements meublés ou non meublés), une fiscalité immobilière différente s’applique. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les informations principales à retenir sur l’imposition des revenus immobiliers pour les non-résidents.

Un taux minimum de 20%

Les non-résidents sont soumis au taux minimum d’imposition de 20 % sur leurs revenus fonciers, que la location soit meublée ou non meublée. Sur votre avis d’imposition, vous remarquerez la mention « application du taux minimum de 20 % « . Vous devrez également ajouter les prélèvements sociaux dont le montant s’élève à 17,2 %.

Non-résident : vous louez des locaux nus (logements non-meublés)

Les loyers que vous percevez de la location de logements non-meublés dont vous êtes le propriétaire sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En fonction de votre situation, vous devrez les déclarer :

Au régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de droit si le montant brut de vos revenus locatifs perçus en 2018 sont inférieurs à 15 000€, charges non comprises. Dans ce cas, il vous suffira d’indiquer le montant directement sur la déclaration des revenus n°2042. Un abattement automatique de 30%, correspondant à une estimation forfaitaire de vos charges, sera appliqué.

Au régime réel

Le régime réel s’applique normalement aux propriétaires dont le revenu brut foncier est supérieur à 15 000€, charges non-comprises. Néanmoins, sachez que vous pouvez également opter pour cette option, même si vos revenus immobiliers sont inférieurs à ce montant. Attention, cet engagement est irrévocable pendant 3 ans. Vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 puis reporter les résultats sur votre déclaration des revenus N°2042.

Non-résident : vous louez des locaux meublés

Les loyers nets que vous percevez la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont imposables dans la catégorie des « revenus industriels et commerciaux (BIC) ». Et ce, que vous soyez sous le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel).
Ils ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers.

Par conséquent, vous devrez reporter ces revenus locatifs dans la déclaration 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration des revenus n°2042, dans l’une des rubriques suivantes : revenus industriels et commerciaux professionnels ou revenus des locations meublées non-professionnelles.

Vous la complèterez selon votre régime fiscal :

Régime bénéfice réel

  • Si votre activité est imposée au réel, vous devrez déposer une liasse n°2031 :
  • Dans le cas d’un seul bien en location meublée : au Service des Impôts des Entreprises qui gère le lieu de situation géographique du meuble ;
  • Pour plusieurs biens en location meublée : au Service des Impôts des Entreprises dont dépend le logement meublé le plus important.

Régime « micro-BNC »

Vous êtes sous le régime micro-entreprise des locations meublées non-professionnelles ? Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% sera automatiquement appliqué. Si vous faites de la location meublée touristique (gîte rural, chambre d’hôtes), un abattement forfaitaire de 71% sera automatiquement appliqué.

Comment déclarer les revenus l’année de départ ? L’année de votre départ, vous devrez utiliser la déclaration n°2042 NR (ou n°2044 pour les revenus fonciers).

Vous l’avez compris, les revenus immobiliers de source française doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt en France. Les conditions de déclaration et d’abattement seront différentes en fonction de votre situation. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe et de la Direction des impôts des non-résidents.

La sous-location : faut-il l’accorder à son locataire ?

Votre locataire veut sous-louer votre logement et vous hésitez à accepter sa demande ? Vous craignez de ne pas être en règle ? Si la pratique de la sous-location est de plus en plus courante, elle reste cependant réglementée. Pour éviter les mauvaises surprises, on fait le point sur la procédure à mettre en place afin de vous protéger.

Rappel : que dit la loi à propos de la sous-location ?

La sous-location consiste, pour le locataire, à mettre tout ou partie du logement à la disposition d’un sous-locataire, moyennant une contrepartie financière. Cette pratique permet au locataire de financer le loyer lorsqu’il s’absente pendant les vacances par exemple.

La sous-location est encadrée par la loi. En principe, elle est interdite (article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation à usage de résidence principale), sauf si le propriétaire donne son accord écrit.

Si votre locataire sous-loue votre logement sans votre accord (vous avez dit non) ou sans vous avertir, vous pouvez demander la résiliation du bail. De plus, si le sous-locataire commet des dégradations, c’est votre locataire qui sera responsable.

Bon à savoir : sachez que même si vous êtes propriétaire de votre logement, vous ne pourrez pas expulser le sous-locataire.

À quelles conditions accepter la sous-location à son locataire ?

Avant d’avancer un « non » catégorique à votre locataire s’il vous fait une demande en ce sens, prenez le temps de réfléchir à sa proposition. Dans tous les cas, votre bien vous appartient et si vous accepter la sous-location, celle-ci doit se faire en toute confiance.

Voici quelques pistes qui pourraient vous aider à faire votre choix :

  • Vous n’avez jamais eu de problèmes avec votre locataire actuel : il paie à l’heure, il est discret et a toujours été respectueux du logement ;
  • Vous avez la possibilité d’organiser une rencontre avec le sous-locataire ;
  • Le sous-locataire et le locataire acceptent de fixer un cadre à la sous-location avec un contrat.

Sachez que la décision finale vous revient. Vous avez le droit de refuser la proposition de sous-location, librement et sans avoir à vous justifier du motif du refus.

Propriétaire : comment vous protéger ?

Si vous acceptez que votre locataire sous-loue votre logement pendant son absence, nous vous conseillons de demander à votre locataire de bien formaliser la situation. Le but est d’encadrer juridiquement la sous-location pour vous protéger en cas de problèmes (dégradations, impayés …).
Dans un premier temps, demandez à ce votre locataire vous informe par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois le courrier reçu, demandez-lui de constituer un contrat de sous-location avec le sous-locataire.

Le document doit indiquer les conditions dans lesquelles le logement sera sous-loué :

  • Durée du sous-bail;
  • Identité du locataire et du sous-locataire;
  • Montant du loyer pour le sous-locataire (il ne peut excéder le prix loyer payé par le locataire principal);
  • Montant du dépôt de garantie.

En théorie, dès lors que vous avez été informé et que vous avez donné votre accord écrit à votre locataire, vous n’êtes pas obligé de participer à l’édition de ce contrat de sous-location et vous n’avez pas à le signer. En pratique, il est conseillé d’y prendre part pour être sûr que celui-ci sera fait dans les règles.

Sachez également que le locataire doit obligatoirement fournir au sous-locataire votre autorisation écrite ainsi qu’une photocopie du contrat de bail en cours (loi Alur). N’hésitez pas à lui rappeler.
Vous l’avez compris, la sous-location est une pratique courante mais qui doit respecter certaines règles. N’hésitez pas à en parler avec votre locataire et à participer à la création du contrat de sous-location.

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Pourquoi investir dans la pierre plutôt que dans les assurances-vie ou SCPI ?

Vous hésitez entre investir en direct dans l’immobilier, souscrire une assurance-vie ou monter une SCPI ? Ces types d’investissements peuvent en effet vous aider à préparer votre avenir. Mais lequel choisir ? Est-il vraiment préférable d’opter pour l’investissement immobilier en direct ? Pour que vous puissiez faire votre choix, nous vous expliquons en quoi consistent ces différents placements et quels sont les avantages d’investir dans la pierre.

Qu’est-ce qu’une assurance-vie, une SCPI et un investissement immobilier ?

L’assurance-vie

L’assurance-vie est un produit d’épargne qui vous permet, en tant que souscripteur, d’épargner de l’argent. Vous percevrez des intérêts sur votre contrat, en fonction du capital initialement investi :
• Si vous êtes vivant à la fin du contrat : vous restez le titulaire des fonds et récupérez le capital initial ainsi que les intérêts ;
• Si vous décédez avant la fin du contrat : la somme est transmise aux bénéficiaires que vous aurez désignés.
Ce type de placement est privilégié pour anticiper un projet d’achat immobilier, préparer sa retraite ou se constituer un capital.

La Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI, ou investissement « Pierre Papier », est un placement collectif qui vous permettra d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Les fonds sont collectés auprès de plusieurs investisseurs particuliers et sont réinvestis dans l’immobilier de rendement.

En contrepartie, vous obtenez des parts sociales dans la société et recevrez un loyer au prorata de votre investissement. Le principal avantage est que vous aurez accès à l’immobilier professionnel (bureaux, locaux de magasins, etc.) qui offre une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation.

L’investissement immobilier en direct

Enfin, cette troisième pratique vise à acquérir des biens immobiliers, maison ou appartement, afin de les mettre à la location. Les logements peuvent être meublés ou non meublés. L’objectif est de réaliser des bénéfices grâce aux revenus locatifs ou à la revente du bien.

L’investissement immobilier « en direct » est considéré comme un produit d’épargne évolutif. Si vous optez pour ce dispositif, vous pourrez transmettre le patrimoine immobilier acquis à vos proches.

Les avantages de l’investissement immobilier

Par rapport à l’assurance-vie

Voici les principales raisons d’investir dans la pierre en direct plutôt qu’opter pour une assurance-vie :
• Si vous le souhaitez, vous pourrez vivre dans votre logement (à l’issue de la période de location) ;
• Vous pourrez transmettre ce bien à vos proches et le mettre à disposition de vos enfants, pendant qu’ils font leurs études par exemple ;
• Le gouvernement a mis en place de nombreux avantages fiscaux (loi Pinet, statut LMNP) ;
• À l’heure actuelle, vous pourrez bénéficier de prêts immobiliers à des taux historiquement bas.

Par rapport à la SCPI

Bien qu’elle présente de nombreux avantages, la SCPI n’est pas toujours l’option idéale. Voici pourquoi privilégier l’investissement immobilier en direct :
• Vous êtes pleinement propriétaire du bien et n’avez pas à partager le montant du loyer ;
• L’investissement direct fait que le bien acquis est « palpable » alors qu’avec la SCPI, vous détenez les parts d’une société (« investissement pierre-papier ») ;
• Les frais d’investissement sont généralement moins élevés et la majeure partie est payée dès l’achat du bien.

Vous avez désormais les éléments principaux pour faire votre choix entre ces 3 types de placements. Cependant, sachez qu’en fonction de votre situation personnelle (apport, âge, besoins immédiats), l’investissement immobilier peut ne pas être le meilleur choix. La solution peut être aussi de cumuler plusieurs types d’investissement. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.

pourquoi investir en France en tant qu'expatrié

Expatriés : pourquoi investir en France ?

Vous êtes expatrié ? Vous vivez à l’étranger mais vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ? En tant que non-résident, vous avez la possibilité d’acheter un bien et de le mettre en location (ou non). Il serait donc dommage de vous en priver, d’autant que vous pouvez bénéficier d’avantages. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur 4 bonnes raisons d’investir en France quand on est expatrié.

L’achat d’un bien est facilité depuis l’étranger

La distance est probablement la première difficulté qui vous vient en tête lorsque vous pensez à investir dans l’immobilier en France. Pourtant, plusieurs dispositions ont été mises en place pour les expatriés afin de faciliter leurs démarches et leur permettre de réaliser un achat locatif, ou non.
Ainsi, en tant expatrié, vous avez la possibilité :

• sous certaines conditions, d’emprunter auprès des banques françaises,
• de passer par un tiers pour la visite des différents biens,
• de faire une procuration pour la signature du compromis de vente,
• de confier la gestion de vos biens locatifs à une agence immobilière.

En théorie, vous n’avez donc pas besoin de vous déplacer pour effectuer les recherches immobilières ou pour signer les documents de vente.

Attention, l’achat d’un bien immobilier reste un projet de grande envergure. Pour limiter les déconvenues, il faut bien maîtriser le marché immobilier local (la population, les projets de développement communaux, le dynamisme économique, les spécificités des quartiers,…). Nous vous conseillons donc de faire appel à un professionnel (agences immobilières, indépendant,…) pour vous accompagner dans votre achat.

Les taux d’intérêt sont particulièrement bas

Depuis quelques années, les taux d’emprunt connaissent des niveaux très bas. En avril 2012, ils étaient en moyenne à 4%. À l’heure actuelle, on observe des taux de crédit immobilier largement inférieurs : 1,20% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. Les experts prévoient même une baisse jusqu’à 1% d’ici la fin de l’année 2019.

Cette situation exceptionnelle et historique est donc particulièrement confortable pour les acquéreurs, notamment les primo-accédants, qui souhaitent investir dans l’immobilier. Mais attention, certaines banques sont réticentes à financer les non-résidents et peuvent appliquer des taux d’intérêt plus élevés : 1,7% pour 15 ans, 1,95% sur 20 ans. Ceux-ci restent malgré tout très avantageux.

Des dispositifs fiscaux avantageux sont accessibles

Bien que vous soyez considéré comme un investisseur expatrié, sachez que vous pouvez bénéficier de régimes fiscaux similaires à ceux des investisseurs qui résident sur le territoire.

Par exemple, si vous effectuez un achat locatif, vous pourrez opter pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui reste particulièrement avantageux : déclaration facilitée, exonération de TVA, possibilité de choisir entre le régime micro-BIC ou régime réel pour les impôts…

Attention, pour profiter du statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions :
• le total des recettes locatives est inférieur à 23.000 euros TTC par an,
• les recettes locatives ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

L’avenir se prépare dès aujourd’hui

L’immobilier reste un très bon placement physique qui vous permettra de préparer votre avenir. En achetant un appartement ou une maison, vous disposerez ainsi d’un pied-à-terre en France, ce qui facilitera vos démarches en cas d’un éventuel retour.

Ce bien immobilier peut aussi également :
• se transformer en résidence secondaire et être utilisé pendant vos vacances par exemple,
• bénéficier à vos enfants, s’ils viennent étudier en France.

Vous connaissez maintenant les principaux avantages à investir dans l’immobilier en France en tant qu’expatrié. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.

Pourquoi et comment aménager un studio cosy ?

Investir dans l’immobilier locatif meublé, c’est vouloir être rentable. Le plus rentable possible. Néanmoins, beaucoup d’investisseurs font encore cette erreur : ils louent un bien vétuste, mal décoré, parfois à la limite de l’habitable, pensant booster encore mieux leur rendement. Ceci est évidemment une vision à court terme. Au contraire, pour améliorer la rentabilité d’un bien ancien, il faut s’en occuper. Travaux, entretien, décoration… Ces trois points forment l’un des piliers de la réussite d’un projet d’investissement locatif. Mais pourquoi et comment aménager un appartement cosy ? Ne partez pas : on vous explique tout !

Pourquoi aménager un studio cosy ?

Tout d’abord, on pourrait aussi se poser cette première question : « pourquoi investir dans une location meublée plutôt que non meublée ? ». Tout simplement car les revenus générés par un bien meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela vous permet de vous faire exonérer fiscalement d’une partie de vos revenus. N’hésitez pas à consulter notre article sur les avantages de la location meublée. Ensuite, voici les principales raisons qui doivent vous pousser à rendre votre studio agréable à vivre pour votre locataire.

Parce que le turn-over est limité

Cela semble évident mais si votre locataire se sent bien dans votre location meublée, il n’aura pas envie d’en partir. Plus il reste longtemps, moins il y a de turn-over dans votre appartement. Car, il faut savoir que le turn-over est néfaste pour le rendement d’un investissement locatif. Si vous avez plusieurs semaines dans l’année pendant lesquelles le bien n’est pas loué, c’est un vrai manque à gagner pour vous. Soyez donc aux petits soins avec ce bien, comme si vous-même deviez vivre dedans.

Parce qu’il prend plus de valeur

Le saviez-vous ? Avec le régime au réel, vous pouvez déduire tous les frais engendrés par votre investissement locatif. Travaux de rénovation, entretien (électricité, plomberie, peintures, sols, etc) et aménagement du bien sont potentiellement déductibles ! Un très bon point pour améliorer son rendement. Mais ce n’est pas tout. Un bien rénové à neuf avec du beau mobilier et une décoration sobre et moderne peut se louer plus cher. Et vous verrez : même si le montant du loyer est 50 ou 100 € plus élevé que des biens similaires dans un quartier donné, la demande affluera malgré tout. Les gens préfèrent souvent mettre un peu plus d’argent dans une location où ils sont sûrs de se sentir bien.

Comment aménager un studio cosy ?

Rénovez-le totalement

Une fois que vous devenez propriétaire d’un bien ancien que vous souhaitez louer en meublé, commencez par y faire quelques travaux de rénovation. Rien ne sert de passer directement à la case « ameublement » si le studio est en mauvais état : le résultat serait moyen. Au lieu de ça, si le bien le nécessite, refaites les peintures et les sols, revoyez la plomberie et l’électricité, cassez ou montez des cloisons, etc. Bien sûr, nous vous conseillons de vous faire aider par des professionnels dont c’est le métier. Par exemple, chez ImmocitiZ’, nous prenons tout en charge pour une livraison du bien clé en main. Bien sûr, acheter un bien dans un état proche de la décharge possède un autre intérêt : les niches fiscales. La loi Pinel ou encore Denormandie peuvent vous aider à réduire la facture ! Notre article sur les différents dispositifs de défiscalisation pourra vous éclairer sur le sujet.

Restez dans la sobriété

Que ce soit au niveau des matériaux choisis ou des couleurs, axez sur la sobriété. Choisissez des tons très neutres et rehaussez-les avec des touches de couleur. Le plus important est de créer une harmonie globale dans l’appartement, tout en collant aux tendances actuelles. Bien sûr, essayez de personnaliser le moins possible. Les magazines de décoration donnent souvent d’excellents exemples. Nous vous suggérons de reprendre les principes du home staging pour décorer et aménager votre studio à louer.

Meublez simplement mais avec goût

Vous nous direz que votre goût n’est pas forcément celui de votre future locataire. C’est vrai et c’est justement pour ça, qu’il faut rester très neutre dans l’ameublement d’un bien. Donc, oubliez la grosse commode de votre arrière grande-tante, le vieux lit à ressort des années 70 et les bibelots poussiéreux. Votre locataire n’aura qu’une envie : les remplacer au plus vite ou pire, changer d’appartement. Des meubles peuvent être simples, sans être laids. Dans les grandes chaînes de magasins, vous trouverez du mobilier très abordable, au design épuré… et qui plaisent aux plus grand nombre ! La décoration scandinave est souvent un modèle : couleurs claires, mélanges de textures, minimalisme, design simple mais efficace, etc. Chez ImmocitiZ’, nous nous efforçons de décorer avec soin les biens de nos investisseurs. Pensez-y : les potentiels locataires qui visitent votre studio cosy doivent s’imaginer dedans au premier coup d’œil !

Vous savez maintenant ce qu’il faut faire pour bien aménager sa location meublée ! S’il vous faut davantage de conseils ou que vous avez des questions sur l’investissement locatif, n’hésitez pas à contacter notre équipe !

investissement locatif bordeaux

Investir à Bordeaux : pourquoi est-ce une bonne idée ?

Vous réfléchissez à investir à Bordeaux mais ne savez pas si c’est intelligent ? Vous avez bien raison de vous poser la question. Un achat immobilier, même pour du locatif, ne se prend jamais à la légère ! Néanmoins, il faut savoir que la capitale de la Gironde offre des opportunités d’investissement intéressantes. Le fait que les prix des bien aient récemment flambés ne vous empêche pas de tomber encore sur de petites perles. Mieux, en sachant que les prix vont encore augmenter à Bordeaux, vous réalisez non seulement un investissement locatif mais aussi patrimonial. Vous avez encore besoin d’arguments pour investir à Bordeaux ? Restez parmi nous : nous allons vous les donner.

Investir à Bordeaux : une ville dynamique et touristique

Une économie qui tourne et de nombreux étudiants

Le tissu économique bordelais possède un fort dynamisme. Un bon point quand on pense à investir dans une ville. Ce sont d’ailleurs pas moins de 68 000 entreprises, ce qui représente environ 400 000 employés, qui sont installées dans le département. Et la ville voit bien plus loin. Avec ses nombreux grands projets comme Bordeaux Euratlantique ou encore la LGV, Bordeaux songe encore à se développer. Le but ? Séduire de nouveaux investisseurs, entrepreneurs, salariés et étudiants. Ces derniers représentent d’ailleurs plus de 11% de la population bordelaise. Ils sont près de 100 000 dans la métropole… D’ailleurs, les investisseurs en immobilier locatif l’ont bien compris. Bordeaux compte beaucoup de biens en location : près de 7 habitants sur 10 sont des locataires.

Une destination idéale pour faire du tourisme

Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux est considérée comme l’une des plus belles villes de France. Elle a déjà séduit beaucoup de touristes ! Située à proximité de prestigieux vignobles, elle est aussi un des symbole de la gastronomie française. Entre les promenades le long des quais, la découverte des nouveaux centres culturels et des domaines viticoles environnants, la dégustation de vin et de Canelés, la capitale girondine offre de nombreux atouts. Le Guide touristique Lonely Planet place d’ailleurs Bordeaux au premier rang des villes à découvrir dans le monde ! Une bonne occasion d’y acheter un bien pour en faire de la location saisonnière. Il faut simplement faire attention aux restrictions en termes de nombre de nuitées imposées par la ville. A ce sujet, n’hésitez pas à consulter notre article sur les locaux commerciaux !

Investir à Bordeaux : des biens locatifs à forte valeur patrimoniale

Avec le succès que rencontre la ville depuis quelques années, les prix à l’achat ont grimpé d’environ 10 % en 2018 ! Pourtant, si la moyenne s’élève à 4 600 €/m² tous quartiers et tous types de biens confondus à Bordeaux (selon SeLogerNeuf), on peut encore trouver dans l’ancien à 3 500 €/m². A savoir que le prix moyen d’une location à Bordeaux est de 943 € mensuels (chiffres de 2019). En général, les biens les plus demandés sont les T2 et les T3. La demande est toujours forte de façon générale. Bref, le marché locatif bordelais est relativement tendu.

Si on peut obtenir des rendements corrects à Bordeaux, il ne faut pas sous-estimer sa valeur patrimoniale… Elle va encore augmenter dans les années à venir. Tout comme à Paris, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif avec un rendement moyen mais parier sur le fait que vous ferez une plus-value par la suite. Cependant l’avantage de la capitale girondine, c’est qu’elle reste encore abordable comparée à Paris. Il est donc plus facile d’y négocier un prêt pour un bien !

Vous connaissez maintenant les atouts de Bordeaux et l’état du marché immobilier bordelais. Pour en savoir plus sur cette ville et y réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter ! Nos chasseurs immobiliers à Bordeaux se tiennent prêts à vous écouter.

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Immobilier locatif : toutes les charges à prévoir

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Quelle belle idée : vous allez enfin pouvoir préparer votre retraite, vous dégager des revenus supplémentaires et vous constituer un patrimoine. Cependant, il faut savoir une chose. De nombreux investisseurs débutants ont souvent tendance à sous-estimer les frais liés à l’achat de leur bien et à son exploitation. Vous vous demandez quelles sont les charges à prévoir lors d’un investissement locatif ? Vous êtes au bon endroit : taxes et impôts, travaux divers, gestion locative… nous allons vous détailler tous ces frais et vous expliquer leur incidence sur la rentabilité de votre projet.

Immobilier locatif : les taxes et impôts

Les taxes diverses

La première charge à connaître est bien sûr la taxe foncière, cet impôt local dont chaque propriétaire doit s’acquitter chaque année. Afin que cette dernière n’impute pas trop votre rentabilité, sachez qu’il vous est possible de facturer la partie concernant les ordures ménagères à votre locataire. Quant à la taxe d’habitation, un autre impôt local tombant aussi chaque année, elle est uniquement réglée par le locataire, avec la redevance audiovisuelle. Bon à savoir : dans le cas où le logement est inoccupé au 1er Janvier, vous n’avez pas à vous acquitter la taxe d’habitation en tant que propriétaire-bailleur. Dans cet unique cas, elle n’est due par personne.

Les impôts sur le revenu

L’impôt sur le revenu est l’un des postes de dépenses les plus sous-estimés des néo-investisseurs. En effet, selon votre niveau d’imposition, il peut avoir un impact plus ou moins important sur le rendement de votre investissement. Ce n’est pourtant pas une fatalité ! Il est évidemment possible de faire de l’optimisation fiscale, en choisissant d’opter pour une LMNP ou encore de déclarer au réel ou au micro foncier, par exemple. Le type de montage financier de votre opération peut également impacter votre imposition. N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine ou avec notre équipe pour en savoir plus !

Immobilier locatif : les travaux

Les travaux de rénovation

Dans le cas d’un investissement locatif dans l’ancien, vous aurez généralement au moins quelques travaux de rénovation à prévoir. Qu’il s’agisse de 2 000 ou de 20 000 € de travaux, c’est quelque chose qu’il faut savoir chiffrer avant d’acheter. Pas de question de se lancer à l’aveuglette, sans avoir conscience des coûts de réfection pour proposer un logement décent à son locataire. Cependant, même si ces travaux peuvent nuire d’un premier abord à votre rentabilité, sachez qu’il existe quelques astuces pour réduire la facture. Car non seulement acheter dans l’ancien peut vous offrir des montants alléchants, mais vous allez aussi pouvoir obtenir des réductions fiscales (Pinel ancien ou Denormandie, par exemple). Selon votre régime d’imposition choisi, vous pourrez aussi déduire tous les frais liés à la remise en état du bien. C’est le cas du régime au réel.

Les travaux de rénovation peuvent aussi concerner les parties communes et intervenir après l’acquisition de votre bien. N’oubliez donc pas, avant d’acheter dans l’ancien, de vous renseigner sur les travaux prévus par la copropriété. Ils peuvent parfois représenter une somme assez importante (façade, toiture).

L’aménagement du bien

Lorsque vous réalisez un investissement locatif et choisissez l’option du meublé (un choix qu’on valide à 100%), il faut aussi inclure dans les charges l’aménagement de l’appartement ou du studio. Electroménager, literie, meubles divers, télévision… tous ces éléments ont un certain coût. Néanmoins, tout comme pour les travaux de rénovation, il est possible de déduire ce coût de vos impôts sur le revenu. A savoir : le frigo, le ballon d’eau chaude, la chaudière, les plaques électriques possèdent souvent une garantie de 2 ans. Au delà, ce sera à vous de régler leur remplacement.

Les travaux d’entretien

Entretenir un logement, ça a aussi un coût ! Afin de pouvoir louer dans de bonnes conditions, il est indispensable de réaliser régulièrement des travaux d’entretien. Évidemment, ces besoins en réparations et rafraichissements dépendent bien souvent de la bonne tenue des lieux par le locataire. Nous vous conseillons, afin d’éviter les mauvaises surprises, de fixer une somme forfaitaire chaque année pour pouvoir effectuer ces éventuels travaux (réfection des peintures, des sols, changement d’électroménager, réparation diverses, etc).

Immobilier locatif : la gestion locative

D’autres charges sont également à prendre en compte dans l’immobilier locatif. Il s’agit des frais de copropriété, des assurances voire même des frais de gestion locative. Concernant ce dernier point, si vous n’êtes pas dans la capacité de vous déplacer facilement, opter pour un service de gestion locative est vivement conseillé ! Ce type de service, proposé notamment par ImmocitiZ’, fait vous gagner un temps incroyable. Mais bien sûr, c’est également un coût à répercuter sur le rendement de votre investissement locatif.

Vous connaissez maintenant toutes les charges que vous aurez à comptabiliser pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement. Pour revoir les calculs, vous nous suggérons de consulter notre article « Investissement locatif : qu’est-ce qu’un bon rendement ? ». Et pour toutes les questions relatives à l’investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes à votre écoute.

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Location saisonnière : opter pour un local commercial

Un local commercial pour de la location saisonnière ou courte durée ? Il fallait y penser ! Rappelons brièvement la situation. Aujourd’hui, le boom des plateformes de réservation donne clairement l’avantage à la location saisonnière. Et les propriétaires et investisseurs, désireux d’optimiser leurs placements, l’ont bien compris… Cependant, ce n’est pas sans poser souci à certaines villes françaises qui ont choisi d’encadrer cette pratique. Le but ? Lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. C’est là que l’option du local commercial peut s’avérer intéressante si vous vous dirigez vers la location de courte durée. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’encadrement des locations saisonnières et sur le choix du local commercial pour son investissement locatif.

Location saisonnière : un encadrement dans certaines villes

Depuis le 1er décembre 2017, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille ou dans une autre ville de plus de 200 000 habitants, certaines règles sont à respecter concernant la location saisonnière. Ainsi, vous ne pouvez pas louer votre bien plus de 120 jours, s’il s’agit de votre résidence principale, et pas plus de 90 jours consécutifs pour un seul locataire dans votre résidence secondaire.

Néanmoins, il est possible de contourner cette restriction en investissant directement dans un local commercial. Cela permet de pouvoir louer en saisonnier à l’année, soit 365 jours par an sans devoir des comptes à sa commune ou aux plateformes de réservation.

Location saisonnière : investir dans un local commercial

Le local commercial pour louer en saisonnier toute l’année

Par définition, un local commercial est un bien dans lequel est installé une activité commerciale, associé à l’exploitation d’un fond de commerce. Indépendante, l’activité commerciale peut être exercée soit par une personne physique ou une société.

Dans le cas de la location saisonnière ou courte durée, l’usage d’un local commercial est pertinent. En effet, cette activité indépendante correspond bien à une prestation de service et implique d’ailleurs la réception de clientèle : les locataires.

Attention cependant, veillez à bien vérifier que le Règlement de Copropriété (RCP) mentionne bien la commercialité du lot avant d’investir dans le local commercial qui vous intéresse ! Si vous achetez et que, finalement, vous ne pouvez pas le louer, vous aurez perdu votre temps… et peut-être une partie de votre argent !

Les caractéristiques des locaux commerciaux

Le plus souvent, le local commercial présente des caractéristiques bien précises. Il est généralement situé en rez-de-chaussée ou au premier étage (avec un peu de chance). Cette première caractéristique rassure les locataires qui n’ont pas envie d’avoir à monter 5 étages dans un immeuble sans ascenseur. Côté optimisation, il faut savoir qu’il arrive que les locaux disposent d’une certaine hauteur sous plafond, qui offre la possibilité de créer une mezzanine ou encore une partie dite « souplex » qui permet d’agencer un coin nuit supplémentaire.

Pour votre information, les prix à l’achat d’un local commercial est globalement identique à celui d’un bien classique. Et question fiscalité, celle qui s’applique aux locaux commerciaux exploités en courte durée est également la même que celle de la LMNP.

Une meilleure optimisation de l’espace en local commercial

En choisissant le bon local commercial, il vous sera possible d’optimiser l’agencement intérieur. L’intérêt de l’opération ? Pouvoir proposer davantage de couchages, grâce à l’installation d’une mezzanine, d’un canapé-lit ou bien d’un coin nuit supplémentaire. Cela vous permettra de gagner en visibilité sur les plateformes de réservation, et d’avoir un prix à la nuitée plus élevé. Le rendement de votre investissement locatif sur de la courte durée sera ainsi bien meilleur.

Multipliez vos chances de louer avec un joli meublé sur-équipé

Une fois que vous possédez votre local commercial disposant de la commercialité, vous pourrez louer votre bien en courte durée toute l’année. Néanmoins, avant la mise en location, pensez bien à l’adapter (travaux si nécessaires) et à l’aménager pour répondre aux besoins de votre clientèle saisonnière et de courte durée. Une cuisine équipée, une literie confortable, une connexion Wi-Fi, une sensation d’être comme à l’hôtel… Bref, créez un petit cocon pour que vos locataires se sentent comme à la maison. Cela vous permettra d’attirer encore plus l’œil sur vos annonces et de proposer un tarif plus avantageux pour vous.

Quelques avantages avec la location de courte durée

Notez également que, de façon générale, la location de courte durée possède plusieurs avantages comparé à la location longue durée. Effectivement, avec plus de 90 millions de visiteurs étrangers, la France est la première destination touristique mondiale ! Mais ce n’est pas tout : le marché de la location saisonnière et courte durée enregistre une hausse de 20% grâce à l’essor des plateformes de réservation comme AirBnB ou Booking. Et ce, sans parler du fait que… les impayés n’existent pas pour ce type de location. En effet, puisque tout passe par un service tiers.

Vous savez maintenant pourquoi choisir le local commercial est un bon moyen d’optimiser votre location saisonnière ou courte durée. Vous avez un projet d’investissement locatif en tête, notamment à Paris, à Bordeaux ou ailleurs ? Nous nous tenons à votre disposition pour répondre à vos questions. N’hésitez pas à nous contacter !

Investir à Rouen : les atouts de la ville et les meilleurs emplacements

Rouen, la capitale de la Normandie, fait partie des villes françaises où il fait bon investir ! Et ce n’est pas étonnant : la demande locative est forte et elle offre de nombreux biens à haut rendement. Vous souhaitez en savoir plus sur Rouen en vue d’un investissement locatif ? Ne bougez pas : nous allons vous expliquer pourquoi investir à Rouen est intelligent. Dans un second temps, nous vous parlerons également des quartiers à privilégier.

Investir à Rouen : les atouts de la ville

Des locataires et des étudiants en nombre

Avec plus de 67% de locataires, Rouen est une ville plébiscitée par les investisseurs. Cela s’explique notamment par le fait que la population rouennaise est assez jeune. Par ailleurs, on recense environ 15 % d’étudiants dans la capitale normande. Entre le campus de Mont-Saint-Aignan et les différents sites rouennais, la ville accueille chaque année plus de 42 000 étudiants, soit 20% de plus qu’il y a 10 ans.

Un certain dynamisme économique

Rouen est une ville qui attire les entreprises… et donc, les jeunes actifs ! Avec plus de 190 parcs d’activités abritant plus de 3200 entreprises, le Grand Rouen représente le premier bassin d’emploi de la Normandie. Parmi les sièges sociaux présents sur le territoire, on peut notamment citer Novandie, Ferrero France, Eismann ou encore Daiwa France.

Une ville touristique où il fait bon vivre

Élue Ville d’Art et d’Histoire, Rouen offre à ses visiteurs un patrimoine culturel riche et varié. Ruelles piétonnes, monuments historiques et religieux, événements majeurs (comme l’Armada, par exemple), parcs et jardins… la ville concentre un certain nombre d’atouts en matière de tourisme. D’ailleurs, ce ne sont pas moins de 2 millions de nuitées touristiques qui sont comptabilisées chaque année à Rouen !

Investir à Rouen : les meilleurs emplacements

Miser sur la rive Gauche, pour des biens abordables

Les investisseurs qui souhaitent investir à Rouen ont souvent tendance à rechercher des biens côté rive gauche. En effet, l’investissement locatif y est généralement bien plus intéressant que sur la rive droite, car les biens sont plus abordables ! Mais ce n’est pas tout : la différence entre les loyers rive gauche et rive droite est faible, ce qui explique une meilleure rentabilité. C’est aussi un secteur apprécié des étudiants. Le meilleur quartier de la rive gauche pour investir est probablement Saint-Sever. Avec son église, son centre commercial et ses commerces de proximité, cette zone géographique offre un cadre de vie agréable, avec des montants à l’achat très corrects.

Opter pour le Vieux-Rouen, pour des biens attractifs

Quartier historique de la ville, l’hypercentre rouennais reste la coqueluche des jeunes actifs et des étudiants ! Cafés, boutiques, vieilles ruelles pleines de charme, vie nocturne trépidante, le cœur de ville se trouve également à proximité des universités et des écoles. Par ailleurs, avec ses vieilles maisons à colombages, le Vieux-Rouen est un secteur où vous trouverez beaucoup de petites pépites très rentables. Pour rappel, sachez qu’un investissement dans l’immobilier ancien peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux, comme le Malraux ou encore le Pinel. N’hésitez pas à consulter notre article sur les dispositifs fiscaux dans l’ancien pour en savoir plus !

Vous savez maintenant pourquoi il est intéressant de réaliser un investissement locatif à Rouen et quels sont les quartiers à viser en premier. Vous êtes intéressé pour investir dans l’immobilier en Normandie ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe pour être mis en relation avec l’un de nos chasseurs immobiliers sur place !

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