investir dans l'immobilier locatif

Immobilier locatif : dans quelle surface investir ?

Ca y est, vous êtes prêt à investir dans l’immobilier locatif. Seulement voilà : vous ne savez pas encore quelle surface choisir pour votre premier investissement. Faut-il acheter un studio, un appartement deux pièces ou une surface plus grande ? Quelle est la solution la plus rentable, la moins risquée, la plus fiable dans le temps… ? C’est ce que nous allons voir dans cet article !

Immobilier locatif : investir dans une petite surface

La règlementation sur la surface

Tout d’abord, il faut savoir qu’on ne peut pas investir dans n’importe quelle petite surface. Il existe une règlementation sur le sujet. Certaines limites inférieures ne peuvent pas être dépassées. Ainsi, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une petite surface, il faudra veiller à ce que la pièce principale fasse un minimum de 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Le volume habitable du logement devra également faire un minimum de 20 m3. Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ben sûr, le bien que vous louez doit être décent. Il doit notamment disposer d’eau potable, d’un coin cuisine, de sanitaires et offrir une solution de chauffage.

Des coûts moins élevés

Cela paraît évident, mais c’est bien de le rappeler : une petite surface coûte moins cher à acquérir et à entretenir. La taxe foncière et les charges de copropriété (calculées selon le nombre de m2) sont également beaucoup plus faibles que pour un logement plus spacieux. La seule différence se trouve au niveau du prix au m2. Plus la surface est petite, plus le prix au m2 est élevé.

Un risque pouvant être réparti

Investir dans une petite surface engage moins de capital et génère aussi moins de dettes. Cela peut donc vous permettre d’investir dans d’autres petites surfaces à côté. Cette technique est idéale pour diminuer ou répartir le risque sur plusieurs biens.

Une rentabilité plus forte

Investir dans une chambre d’étudiant ou un studio est généralement un bon plan en termes de rentabilité. Elle tourne souvent autour de 8% annuel brut, alors qu’une plus grande surface habitable atteint environ 5%. Bien sûr, cela dépend aussi du lieu où l’on choisit d’investir.

Une gestion locative plus lourde

En revanche, les petites surfaces ont l’inconvénient d’avoir une gestion locative plus prenante accompagnée d’un risque plus important de vacance locative. Et cela est tout à fait normal : les chambres d’étudiants et les studios font souvent face à un fort turn-over qui implique des entrées et sorties très fréquentes. Et lorsqu’on ne sait pas le gérer et/ou qu’on n’investit pas dans une zone suffisamment demandée, le risque de vacance locative est réel et peut faire perdre une partie de sa rentabilité. Ce problème peut néanmoins être évité avec l’acquisition d’un studio dans un quartier étudiant ou en faisant appel à une société de gestion locative (un service que nous proposons également chez ImmocitiZ’).

Immobilier locatif : investir dans une grande surface

Des locataires plus stables et plus vigilants

Le grand avantage des plus grands logements, c’est qu’ils offrent plus de stabilité en matière de bail. En effet, ils sont occupés par des couples ou des familles qui n’envisagent pas forcément de déménager tous les ans. Il y a donc beaucoup moins de vacances locatives, un vrai atout pour les investisseurs ! Le risque d’impayé est aussi plus rare (le couple est solidaire dans le paiement des loyers) et les logements sont généralement mieux entretenus par les locataires.

Des coûts plus élevés et une moindre rentabilité

Qui dit plus grande surface, dit forcément plus chère à l’achat mais aussi plus fortement taxée. Les charges de copropriétés deviennent également plus élevées. Résultat ? Les coûts étant plus importants, la rentabilité locative est moindre (de 3 à 4% en moyenne).

En conclusion, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif rentable mais peu coûteux, le choix de la petite surface est assez évident ! Vous aimeriez vous aussi investir ? Contactez-nous vite, nous serons ravis d’écouter votre projet d’investissement locatif et de vous conseiller.

Immobilier locatif : dans quelle surface investir ?
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