Investir dans l’ancien : les différents dispositifs de défiscalisation

C’est un fait : dans un investissement locatif, moins on a de coûts, mieux c’est ! La raison à cela est simple : pour que l’opération soit réussie, le bien doit vous rapporter le plus possible. Toute économie est donc bonne à prendre… Aujourd’hui, si investir dans l’ancien peut être aussi rentable, c’est notamment grâce aux dispositifs fiscaux. Bien identifiés et utilisés, ils permettent de réelles économies aux investisseurs. Vous ne connaissez pas encore ces niches fiscales qui peuvent vous aider à réduire la facture ? Ne vous inquiétez pas : nous allons vous lister ici les différents dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’ancien.

Investir dans l’ancien : une défiscalisation très intéressante

Beaucoup de personnes pensent encore que la défiscalisation immobilière concerne surtout le neuf, avec la fameuse loi Pinel. S’il est vrai qu’une grande partie des niches fiscales immobilières ont été créés dans le but de soutenir le marché, notamment de la construction, investir dans l’ancien est loin d’être inintéresssant fiscalement parlant. En effet, l’immobilier ancien possède également de nombreux avantages. C’est souvent d’ailleurs une solution d’investissement bien plus rentable que l’immobilier neuf. Les raisons à cela sont multiples : coût d’acquisition bien moins élevé surtout si négocié, forte demande dans les quartiers anciens situés dans les centres-villes mais aussi dispositifs de défiscalisation attrayants.

Investir dans l’ancien : les différents dispositifs de défiscalisation

La loi Pinel ancien

La loi Pinel ne s’applique pas seulement à l’immobilier neuf. Elle possède également une alternative pour l’immobilier ancien. Pour qu’elle puisse être valable, vous devez forcément acheter un bien ancien en très mauvais état. Il doit même être « indécent » aux yeux de la loi ou non habitable de par son affection (local industriel ou commercial, garage,…). Il faut ensuite que vous ayez la volonté de le réhabiliter complètement pour qu’il soit dans un état quasi-neuf et habitable. Au niveau de la location, le logement doit être loué pendant six, neuf ou douze ans à usage de résidence principale du locataire. Les loyers sont plafonnés. Le logement s’adresse à des locataires ayant aussi des revenus plafonnés.

Avec le dispositif du Pinel ancien, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du prix du bien, si vous louez le logement 12 ans. Attention cependant, la loi s’applique dans le cadre d’un investissement d’un montant maximum 300 000 € et de 5 500 € par m2. Autre point important : depuis le 1er janvier 2018, le bien doit se trouver en zone tendue Abis, A ou B1. N’hésitez pas à consulter ce site pour savoir si les secteurs géographiques qui vous intéressent se situent en zones tendues.

La loi Denormandie ancien

Depuis 2019, ce dispositif vient compléter le dispositif Pinel ancien et remplacer le Cosse ancien qui concernait des biens à louer dans le cadre d’un conventionnement avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Avec la loi Denormandie ancien, les conditions sont quasiment les mêmes que le Pinel ancien. Les biens doivent être à restaurer totalement et se trouver en zone tendue. La aussi, l’investissement est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m2 et les plafonds de ressources et de loyer des locataires doivent être respectés. L’acquisition doit également être réalisée entre le 01/01/2019 et 31/12/2021.

La différence avec le Pinel ancien concerne surtout les travaux. Ceux-ci doivent représenter 25 % du coût total de l’investissement locatif pour ouvrir droit à une réduction d’impôts. Et contrairement au Pinel ancien, les investisseurs en loi Denormandie ancien ne sont pas tenus de respecter la règlementation énergétique et la classification A / B / C des zones tendues.

La loi Malraux ancien

Ce dispositif concerne des biens à restaurer et à louer dans certaines zones bien définies. Situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, un QAD (quartier ancien dégradé) ou un quartier conventionné NPNRU, le bien peut vous octroyer une réduction d’impôts de 30% du coût total de sa rénovation. Si en revanche, celui-ci se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, la réduction sera de 22%.

Les frais de travaux (uniquement ceux qui sont réductibles) sont plafonnés à 400 000€ pour ce dispositif, sur une durée de 4 ans. L’objectif de la réhabilitation sous la loi Malraux ancien est de restaurer complètement l’immeuble. Un Architecte des Bâtiments de France est sollicité pour suivre la qualité des réalisations. Au vu des zones citées, les opérations en loi Malraux sont généralement localisées dans les centres-villes historiques.

La loi Monuments Historiques

Si votre bien est classé aux Monuments Historiques, il vous permettra de bénéficier d’une défiscalisation totale des frais engendrés pendant la restauration. L’avantage est qu’il n’y a pas de plafonnement du coût des travaux. L’inconvénient, si c’en est un, c’est que vous devez conserver le bien au minimum 15 ans après l’avoir acquis. Avant de démarrer la rénovation, une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique vous sera également exigée pour obtenir la déduction.

Les statuts LMP et LMNP (Location Meublée Professionnelle ou Location Meublée Non Professionnelle)

Il s’agit ici de régimes fiscaux qui vous permettent aussi de bénéficier d’avantages au moment de la déclaration de vos revenus locatifs. Ils s’appliquent à la fois aux logements neufs et anciens (avec quelques différenciations toutefois).

La location meublée dans l’ancien

La LMP et LMNP concernent uniquement les biens meublés. Que que soit votre statut (LMP ou LMNP), les revenus issus de vos locations meublées entrent directement dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux ». Cette catégorie présente bien plus d’avantages que celle des revenus fonciers (qui concernent, quant à eux, les locations vides). Ce choix entre ces deux statuts dépend de la hauteur des loyers générés par l’investissement locatif meublé.

Côté LMP

De façon générale, pour être en LMP, les revenus doivent dépasser 23.000 € ainsi que les revenus de votre foyer fiscal. Même s’il est complexe à gérer, il peut procurer un certain nombre d’avantages à l’investisseur, surtout avec un régime réel. Par exemple, le LMP offre la possibilité d’être exonéré de l’ISF.

Côté LMNP

Plus simple à gérer, la LMNP permet d’autres avantages fiscaux. Attention néanmoins, ceux-ci dépendent du régime fiscal choisi. Avec le régime micro bic, les revenus générés par la LMNP profitent d’un abattement forfaitaire de 50%. Alors qu’avec le régime au réel, les charges (frais d’acquisition, charges locatives, taxe foncière…) ainsi que les amortissements comptables sur les valeurs mobilières et immobilières sont déductibles. Pour en savoir plus sur la LMNP, nous vous proposons de lire notre article détaillé sur le sujet.

Vous connaissez maintenant les différents dispositifs qui peuvent vous aider à réaliser des économies lors d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien. Si vous envisagez d’investir dans l’ancien prochainement, n’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe ! Nous sommes là pour vous accompagner tout au long de votre parcours d’investisseur.

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