dégradations impayés : comment protéger son investissement locatif

Dégradations, impayés : comment protéger son investissement locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est une belle aventure mais qui peut comporter quelques risques si vous êtes face à un locataire indélicat. Comment sécuriser un bien immobilier qui est loué ? Afin de limiter les déconvenues, nous faisons le point sur les solutions qui existent pour protéger votre location.

Comment sécuriser le paiement des loyers ?

Vous renseigner en amont

La première étape consiste à bien choisir son locataire. Pour cela, n’hésitez pas à le rencontrer physiquement et à discuter avec lui pour juger de son sérieux. Vous êtes en droit de demander un dossier détaillé, avec une copie des bulletins de salaire et/ou les dernières quittances de bail.
L’objectif est de vous assurer que votre locataire est en mesure d’assumer le coût du loyer et des charges.

Demander un garant

La demande d’un garant solvable est un grand classique qui permet de responsabiliser le locataire. Cette personne, souvent un parent proche, se porte caution vis-à-vis du bail. Elle s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de problème de revenus.

Souscrire une assurance

L’assurance « loyers impayés » est très couramment utilisée. Elle représente un coût supplémentaire mais vous offre une sécurité non négligeable si votre locataire manque à ses obligations.
Attention aux conditions drastiques imposées par certains assureurs (uniquement des locataires en CDI, salaire représentant 3 fois le montant du loyer, etc.) qui pourraient compliquer la mise en location. Lisez bien toutes les clauses du contrat et renseignez-vous sur les garanties prises en charge.

Comment se protéger des dégradations ?

Demander un dépôt de garantie

Il est très fréquent que le bailleur demande un dépôt de garantie à ses locataires au moment de la signature du contrat de location. Le but ? Inciter le locataire à respecter le bien et offrir une sécurité au propriétaire. Si des dommages sont constatés, ce dernier pourra conserver la totalité de la caution.

Son montant est variable mais correspond souvent entre 20% et 30% du montant d’un loyer. Toutefois, elle ne pourra pas excéder un mois de loyer, hors charges, pour les locations non meublées ni faire l’objet d’une révision. S’il le souhaite, le propriétaire a le droit d’encaisser le dépôt de garantie mais ça n’est pas obligatoire. Dans tous les cas, il devra prévenir le locataire de sa décision.

Faire un état des lieux

L’état des lieux d’entrée est une étape essentielle lorsque vous mettez un bien en location. Ce document, fait en deux exemplaires et signé par les deux parties, devra être réalisé minutieusement. Faites le tour de chaque pièce, notez l’état général des murs, sols et des équipements (plaque de cuisson, frigo, placards, etc.). Les petits détails doivent être mentionnés : la présence d’une ampoule dans le salon, l’état de la robinetterie …

L’état des lieux d’entrée servira de document de référence lorsque vos locataires quitteront le logement. Si vous constatez des dégâts, il faudra les indiquer sur l’état des lieux de sortie. Vous serez ainsi en droit d’utiliser tout ou partie de la caution (en fonction de l’ampleur des travaux) pour faire les réparations nécessaires.

Souscrire une garantie dégradations locatives

Les assurances « loyers impayés » proposent généralement une offre supplémentaire, « la garantie dégradations locatives ». Elle permet à l’assuré d’être indemnisé en cas destructions de son bien immobilier. Le montant de l’indemnisation varie en fonction des assurances et des contrats.

Attention, si votre locataire laisse le logement sale et/ou encombré, il est très peu probable que la garantie prenne en charge le nettoyage du bien. Pour éviter les déconvenues, vérifiez en détail, avec votre assureur, ce qui est compris dans cette option. Vous souhaitez déléguer la gestion locative pour plus de sérénité ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe !

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