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Investissement locatif : l’influence des taux bas sur le rendement

En tant qu’investisseur, la rentabilité locative est une notion très importante que vous devez toujours avoir à l’esprit lorsque vous achetez un bien. En fonction des tendances du marché immobilier, ce rendement évolue et sera plus ou moins important. Face aux taux d’intérêt historiquement bas, qu’en est-il actuellement ? Quelles sont les conséquences pour les investisseurs ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur ces notions.

Rappel sur le contexte actuel

Depuis 2012, les taux moyens d’emprunt immobilier ne cessent de diminuer. Pour un emprunt étalé sur 20 ans, ils sont passés de 4% en 2012 à 1,20% en 2016 et 1,15% en janvier 2019. En juillet 2019, certaines banques ont même proposé un taux de crédit immobilier au montant historique, inférieur à 1%. Depuis plusieurs années, ces taux restent donc particulièrement attractifs, notamment pour les primo-accédants qui souhaitent effectuer leur premier achat.

Conséquence pour les particuliers ? À mensualité égale, ils disposent d’une capacité d’emprunt supérieure et d’un coût de crédit moins élevé. Ils achètent donc généralement un bien plus cher.

Les conséquences des taux bas sur le rendement locatif

Peu importe l’objectif (défiscaliser, bénéficier de revenus passifs ou se constituer un patrimoine), la baisse des taux de crédits immobiliers pousse à investir dans la pierre. Pourtant, il existe un « effet pervers » peu connu des acheteurs de biens locatifs : l’augmentation des impôts fonciers pour les loueurs de biens vides.

En effet, les loyers sont taxés comme des revenus fonciers. Ces taux d’emprunt particulièrement bas ont engendré une hausse mécanique des impôts, dûs par les propriétaires sur les loyers qu’ils encaissent.

Voici quelques explications pour bien comprendre :

Sauf cas particulier, le revenu net imposable doit être calculé en déduisant vos charges des loyers que vous avez perçus. C’est donc ce solde qui est soumis à l’impôt progressif et aux prélèvements sociaux.
Dans le cas d’une acquisition de bien locatif à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits sans limite de montant. De ce fait, comme vous payez moins d’intérêts, la base taxable augmente et vos impôts aussi.

La forte baisse de ces taux d’intérêt a donc eu un impact réel et plutôt négatif sur le rendement locatif. Pour exemple, les taux de rendement immobilier ont perdu près d’1,7 point en 10 ans. En 2007, le rendement locatif était à 6,10% (dans le cadre d’une SCPI) contre 4,43% en 2017.

Quelles solutions pour les investisseurs de biens locatifs ?

Pour que l’impôt sur les revenus fonciers n’augmente pas drastiquement, l’une des solutions possibles est d’opter pour la loi Pinel ou Denormandie :
• la loi Pinel : elle concerne l’achat pour mise en location de logements neufs ;
• la loi Denormandie : elle s’applique en cas d’achat de logements vétustes, qui nécessitent des travaux avant d’être loués.

Sous certaines conditions, ces dispositifs vous permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Vous devrez notamment vous renseigner sur les villes concernées par ces dispositifs. Cet abattement fiscal sera de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location. Sachez que ces deux dispositifs sont accessibles à toutes les personnes imposables, sans autres conditions de ressources.
L’autre option peut être également de choisir la location meublée sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous serez alors soumis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), plus favorable.

Notre conseil : avant de vous lancer dans le projet d’investissement locatif, prenez toujours en compte la fiscalité dans votre raisonnement. Vous envisagez d’investir dans la pierre ? Nous vous invitons à prendre contact avec nous pour en savoir plus sur l’immobilier locatif et ses rendements.

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